| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年07月31日 07:48 |
作者： |
叶国靖 |
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叶国靖
昔日地王，今朝何在？日前，克而瑞（中国）研究中心（下称“克而瑞”）通过监测发现：2007年，在全国范围内集中产生的20个地王项目中，14个项目已经开工，6个项目至今仍未开工，但其中3个项目已计划于近期开工。
记者发现，在未开工的6个项目中，广州的地王项目占据4席，占比达2/3，这与近期广州2007年的地王项目仍有大多数仍在“晒太阳”的情况暗合。
克而瑞首席研究员陈啸天认为，部分地王项目由于楼板价过高，现阶段仍旧不适宜开发建设。但对比这些地王项目周边的在售项目销售价格发现，经过2009年上半年住宅销售市场和土地市场的价格回升，已开工的项目已经可以产生一定的利润空间。
远洋地产（03377.HK）2007年在杭州拱墅区取得的地王项目，其楼板地价现在仍超过周边在售项目的销售均价，赢利依然富有挑战。当时远洋地产携北京一家企业以22.26亿联合竞得该地块，楼面地价高达15588元/平方米。
“金地集团（600383.SH）位于湖北省武汉京汉大道的项目也面临类似难题。这些项目目前开发没有利润空间，因此企业不约而同地选择捂地，希望当地房产市场能够持续向好，拉高楼价，使企业的利润空间加大。”陈啸天称。
对于一些地王项目开盘即亏损的现实，万科上海公司一位管理层人士昨天却表示，这个从表面上看起来是赔钱的买卖，但对许多开发商而言，账外的收益远远超过账面上的损失。尤其是那些准备上市或者已经上市的开发商，高价囤地是扩大市值最直接的方式之一，资产高估、市值膨胀，“拿地有时候是一场资本游戏”。
易居（中国）分析师薛建雄告诉CBN记者，在珠三角，广州、深圳的房价目前依然没有回到2007年的最高位，当年拿的地王要想解套就比较难。以时间换空间，相对明智。
上海中原地产研究咨询部经理龚敏则提醒：“高地价的惨痛教训不值得深思吗？高地价一定能卖出高房价吗？虽然目前供不应求及激烈竞争仍将继续导致地价上扬，但开发商拿地仍需三思而后行，你对后市预测把握有多大，是否具有创新意识，是否具备了足够抵御风险的能力。无论地价增幅多大，房价依然根据产品及市场需求而定。”
根据克而瑞的调研数据，在监测到的20个地王项目中，已开工项目主要分布在北京、广州、深圳、南京、福州等城市，这些城市上半年市场率先回暖是促进地王项目开发的一大诱因。
目前市场上行，正是企业消化地王项目的良好机会。一个典型的现象是，全国已开工的地王项目之中，万科占到了75%。上述万科人士表示，万科2007年从公开土地拍卖市场所获的地王，大部分已经解套，这些已开工的地王项目均能产生一定的利润空间。而通过股权转让方式获得的部分高价土地，由于手续不全等不确定因素，而依然存在未来开发暗亏的可能性。
陈啸天指出，也有部分地王项目，虽然目前尚未开工，但是极有可能短期内进入开工阶段，如若开发，能够实现一定的利润。“比如，保利地产（600048.SH）近期又以总价8.5亿元，折合楼板价5534元/平方米，拿下金沙洲一幅土地储备，与2007年拿下的地王项目连成一片。此番保利地产拿下新地块，一方面可以形成规模开发的效应，另一方面能够‘拉平’昔日地王的楼面地价，摊薄成本，可谓一举两得。”
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