| 来源： |
大福证券 |
发布时间： |
2009年02月19日 09:19 |
作者： |
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远洋地产(3377)于1月份的合约销售额达人民币8.5亿元，是2007年1月的7倍。该公司于年初至今的销售额已达人民币16亿元，相当于远洋地产初期的09年最低销售目标人民币70亿元的23%。该目标相对远洋地产于08年达到的销售额人民币50-70亿元较为保守，反映该公司的管理层对市场抱审慎态度。
北京市场依然是远洋地产主要的销售额来源。远洋地产预期本年的北京楼价将较当前水平回落5-10%，但该公司仅会一次性调低特定项目的售价。集团的定价策略将旨在顾及潜在买家的承担能力，并保障合约买家的利益。远洋地产自去年底以来一直成功推行该定价策略；然而，该公司预期将于本年按高达每平方米人民币50,000元推售其别墅项目远洋花园，原因是该项目质量优越且位于朝阳区内首都机场斑速及京顺路的主干线交汇处。由于楼价下跌及利润较低的中端发展项目增加，故远洋地产的毛利率将很可能由约40%缩减至30%。北京物业的平均售价于1月份同比下跌0.2%，并预期于短期内将维持跌势。
远洋地产于08年新增土地储备约200万平方米，并计划本年增加相若数目的发展项目，以确保该公司的长远增长，主要关注北京等1线城市。远洋地产预期将获得更多的购买良机，故该公司或会将其负债比率由当前的45%上升至60%。
在市场下滑的情况下，远洋地产仍可能提升其于北京的市场份额。基于该公司于北京强劲的市场占有率及其财务管理得宜，远洋地产是我们看好的内房股之一。我们将该股的目标价由3.90元调高至4.36元(昨收3.81元)。
金朝阳资产净值折让86%
金朝阳集团(0878)的经常收入乃主要来自其位于铜锣湾的核心投资物业金朝阳中心。该商用物业的地理位置优越，乃用作多层购物商场，为金朝阳带来稳健的租金收入，于该物业最近的3年租约周期内，其租金收入的年复合增长率逾30%。按照租金回报率5%及年租金收入2亿元计算，该物业的估值为40亿元(每股16.7元)。因此，该股的估值对该物业的价值极为敏感。
金朝阳中心乃由时代广场对面的旧物业拆卸重建而成。由于金朝阳一般只需2-3年时间便可合并及重售可供重建的相邻地盘，故该公司一直从事地盘合并业务以迅速赚取利润。金朝阳近年大部分的收益乃来自其地盘合并业务，可见市区发展地盘的需求殷切。
金朝阳已保留金朝阳中心后面的合并地盘作另一项商用物业发展，这将成为金朝阳中心扩展的综合投资物业，可出租面积将增加53%至约373,000平方。
金朝阳的地盘合并业务于08年贡献的利润约为7,200万元，而该公司同意将另一交易的代价削减14%至4.04亿元后，于09年可入帐的利润将由2亿元减少至1.37亿元。 该销售协议原本于2008年5月签订，惟市况剧变促使买家于交易完成前要求调低购入价。
在金朝阳的土地储备中，铜锣湾希云街的合并地盘受惠于铜锣湾的购物地带扩展，故该等地盘的重估潜质强劲。该等地盘将可提供约200,000平方的合并发展楼面，估计其价值可在15亿元以上。
按照上述的金朝阳中心估值计算，减去净债项16亿元(每股6.7元)，该公司的资产净值为每股15元。金朝阳当前的股价较其资产净值大幅折让86%，而其股价已计及该公司的资产价值或不合理地暴跌60%。在最坏的情况下，我们预期该公司的资产估值将下跌30%，甚至再假设股价对资产净值折让达50%，我们将该股的目标价调整至4.24元。(大福证券)
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