| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年04月28日 14:11 |
作者： |
刘笑一 |
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在首个REITs试点争夺的两大热门地区（上海及天津）之间，究竟会花落谁家，日前似乎有了明朗化的答案。
“上海浦东试点REITs的条件已经基本成熟，将采用先试点再推广的模式，逐步扩大REITs规模，并作出更多创新吸引投资者参与。”上海市金融办主任方星海透露。
上海浦东金融办负责REITs试点研究的相关知情人士向本报记者透露，为控制风险，有关部门考虑设置一定的资产准入门槛，如必须是成熟物业，持续经营3年以上；有一定租约，租金收益率达到8%~10%；业态比较稳定，同地区物业同质性不能太高等。
另有消息称，上海REITs发行模式有两种，一种是央行的债权类产品方案，另外一种是证监会的股权类产品方案。有知情人士表示“央行方案更为可行”。
充实资产包本报记者从某投行消息人士处获悉，上海REITs的首个试点正由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（陆家嘴，600663.SH）牵头并积极筹划中。
“陆家嘴可能会选择与上海国际信托有限公司合作。”有人士透露，“现在基本框架已搭建完毕，主要在等待监管层审批，浦东将在现行法律框架下做初步征求意见的方案，最快此REITs三季度就可进入市场实现交易，净资产回报率预计可以达到8%左右。”此前业内即有传闻，浦东试点REITs拟打包的第一批物业，倾向于浦东大型国资房企旗下租金收益率比较高的资产，主要是一些商业地产、高科技孵化楼以及工业地产，出租率均在80%以上，而民营及外资的物业则会被排除在选择之外。
中国房地产测评中心分析师刘顺玲指出，尽管陆家嘴目前尚未公布其资产包的项目清单，但从2004年起就悄然开始实行主营业务的战略转型，近年来一直在加大经营性物业的投入比重。
而今年3月，陆家嘴以17.6亿元的代价从韩国株式会社POSCO手中将浦项商务广场收入囊中。这笔被认为是“低价成功抄底”的交易，在一位任职全球五大代理行之一的人士看来，除了其在公告中提及的“有利于公司主营业务转型，进一步加大对商业地产的投资”之外，其意就是为了丰富其REITs上市的资产包。
而知情人士还告诉本报记者：“也不排除张江高科、浦东金桥及外高桥等浦东另外3大国资地产巨头与陆家嘴进行合作，通过物业资产的并购和转让，一并进入浦东REITs这一资产包。”央行方案那么，这一浦东REITs究竟将采用何种模式？这也是REITs项目推进过程中徘徊良久的一大难题。用益信托一位人士透露“主要集中在两种选择”，一是由央行牵头试点方案，二是证监会方案。
据了解，央行方案主要为债权类产品，在银行市场间流通，属于信托及偏债券模式，即只是把物业进行金融证券化衍生，房企可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证还本付息；而证监会方案主要为在证券交易所上市的股权类产品，但需要房企出让物业所有权。
“目前情况下，央行方案更为可行，浦东REITs采取的形式倾向于以机构认购为主的央行模式。”上述浦东金融办那位人士透露，“因为目前收租型的商业地产公司并不缺乏，而是缺乏具备持续滚动开发的公司，并且这些公司不大愿意放弃其对物业的持有权。”本报记者在采访中了解到，多数业内人士的看法是，浦东REITs可通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权，把部分物业资产隔离出来，发行人不丧失对资产池的控制权，只是将资产的收益权转让给信托单位持有人。
如此看来，浦东REITs预计将以机构投资者作为认购对象，并利用国内现有的银行间交易平台进行流通。
不过，“如果只在银行间市场流通，这样离真正的REITs其实还有距离，个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，会使募集资金有限，难以体现REITs的规模和流通价值。”中融信托助理总裁曹昱表示。
尽管浦东具有推出REITs的诸多优势，业内仍对在当前的市场环境下推出有所担忧，焦点集中在“相关配套机制能否跟上”。
“法律缺失是REITs短期无法迅速推广的最大障碍，这主要集中在税收及登记方面。”第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬对本报记者表示。
他表示，既然REITs是一种公司形式，按目前法律就要缴纳企业所得税，而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，两个环节双重缴税就降低了REITs的收益率和其吸引力。
“如果政府有关部门给予一定的税收优惠，REITs才能够比一般的收租物业提供更高的回报率，吸引力才会更强。”刘德扬说。
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