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3月19日,一直在资金利用上谨小慎微的陆家嘴(600663)逆市而动,收购了甲A级写字楼上海浦项商务广场大厦,该楼租户多为外资银行和跨国公司总部,目前出租率超过85%。
与住宅地产开发商相比,从事园区开发和商业地产出租的公司更能抵御行业寒冬——出租率未像住宅销量那样快速下滑。尽管写字楼空置率上升的坏消息不绝于耳,但拥有稳定租户的公司仍拥有较高的安全边际。
“陆家嘴的租户多为大银行和大公司,受到经济危机冲击相对有限,今年租了明年不续租的可能性较小。”上海一位私募基金经理表示。
银河证券分析师潘玮认为,陆家嘴所属行业为园区开发和商业地产开发,公司的成长性并不如其他高增长的公司明显。但是在经济的调整时期,其亮点却非常明显地体现出来。商业地产的开发周期长,需要的资金量巨大,资金回收周期长,开发难度大,需要开发商有极其雄厚的资金储备和抵御风险的能力。
截至2008年年末,陆家嘴的资产负债率为53%。但这主要是由于公司在2008年将两块地块分别批给了中石化与和记黄埔,土地款将于2009年和2010年结算,导致2008年年末的预收账款同比大幅上涨79%。除去该部分44.65亿元的土地预收款,其资产负债率仅为22%,远低于同行业平均水平。
自2004年以来,陆家嘴已经连续5年没有计息负债,财务费用连年都是负值。截至2008年底,陆家嘴的账面仍有货币资金24.3亿元。
2008年,陆家嘴办公物业面积由上年的2.1万平方米增至5.8万平方米,租金收入也由1640万元增长到7921万元。照此计算,其每平米办公物业年租金由上年的780元提升至1360元,增幅达到75%。这主要是由于公司开发的第一个高端甲级写字楼渣打银行大厦投入使用。据了解,目前渣打银行大厦已基本上实现满租。
研发楼和酒店商场是陆家嘴出租物业收入的另外两大组成部分,租金收入比写字楼平稳,租户稳定性也优于写字楼租户。
陆家嘴在2009年和2010年将有多个项目竣工,包括两座甲级写字楼、三处研发办公楼、两个商业中心和两栋出租型公寓。按照分析师的测算,这些项目的投资收益率多在11%以上,未来两年将会使陆家嘴的租赁收入出现两倍至三倍的增长。
潘玮测算,考虑到未来出租率下行的风险,预测陆家嘴2009年竣工的物业出租率在50%-70%之间,其2009年出租物业的租金收入将由2008年的2.55亿元增至5.48亿元;调高2010年的出租率到80%左右,租金收入将达到8.4亿元。中金公司的预测结果则是:2009年租金收入为4.46亿元,2010年为5.7亿元。
事实上,在陆家嘴的业务的收入结构中,物业租赁占比只有15%,收入及利润大头来自土地批租业务。
陆家嘴的优势在于,一方面拥有大量成本低廉的土地储备,保证公司以较高毛利率获取资金;另一方面,出租物业将在未来数年逐步增加,未来租金收入相当可观。尽管经济下行对出租物业有一定的冲击,但这种业务结构使得转型中的陆家嘴仍能保持稳定的增长。
陆家嘴现拥有土地储备占面积约30万平方米,已经动迁的熟地占一半以上。这些土地大多是在上世纪90年代取得,土地协议受让价格较低,随着土地价格的逐年攀升,公司的土地批租业务毛利率一直维持较高水平。2008年,该业务毛利率达到了73.48%,远高于同类上市公司。
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