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发布时间： |
2009年04月13日 10:37 |
作者： |
赵琳 |
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贷款余额36.95亿元；资产负债率71％；净资产负债率187.2％;有息负债中短债和一年内到期长期借款的比重在50％以上，金额为19亿元，超过同期3.7亿元的账面货币资金……资金链异常紧张的深振业（000006）在12亿元配股计划未能成行后，将目光转投到定向募资上，拟期望通过定向增发募资10亿元缓解面临的资金压力。这被看作是深振业资金危局的一根“救命稻草”。
逆市扩张资金压力陡现
2008年的楼市寒冬，让深振业不得不面对大多数开发商所面临的资金困境。而造成这一困境的除了外在原因，深振业的过快扩张也难脱其咎。
正如深振业自身所言“公司自1997年配股以来已有12年未在资本市场上进行过任何股权融资。”对于房地产这种资金密集型企业，资金的获取能力直接决定了公司的发展速度。深振业在1997－2007年这十年间，主营收入并未出现明显增长，净利润年复合增长率仅8％。同时，公司新增土地储备较少，扩张缓慢。有关资料显示，2001年至2006年，公司共新增了4个项目。然而，2007年深振业扩张战略突然变得激进起来——公司先后在深圳、天津、西安、南宁四地获取土地近100万平方米（建筑面积），土地价款总计22.43亿元；同时，公司加大了开工力度，新开工面积达到50万平方米，占到了06年末项目储备的一半左右，相当于07年结算面积的9倍。而随着2008年房地产市场的急转直下，使得公司资金链十分紧张，现金缺口不断扩大，到2008年中期已经高达22.3亿元。
为解决房地产开发项目资金需求，深振业2008年推出了向全体股东每10股配3股的配股方案，计划募资12亿元。但配股融资“只听雷声不下雨”，使得公司只能通过债务融资来缓解资金压力。仅2008年上半年贷款净增加额就达到12.7亿元，公司负债水平直线上升。据深振业三季报披露显示，2008年三季度末，公司资产负债率达到71％，而净负债率达到187.2％，且有息负债中短债和一年内到期长期借款的比重达到50％以上，金额为19亿元，大大超过同期账面货币资金（3.7亿元）。
资金链的紧张带来的是公司项目进程受到极大的约束。从去年二季度开始，公司强力收缩战线，在保证2009年具备一定量可售项目用以回流现金的前提下，最大限度的收缩开工。而此前由于迟迟未开工号称天津“地王”的一项目，一度还传出深振业将转让该地块的传闻，虽然深振业出面否认，但项目延期却成为事实。
“瘦身”股权投资缓解压力
深振业的“瘦身”股权计划实际上在2008年就已有所行动。2008年6月，深振业召开的第六届董事会会议决定以公开挂牌方式转让所持深圳市特皓股份有限公司的998.62万股股权和深圳市建业（集团）股份有限公司的股权1377.86万股。“转让资产本身，深振业更多是出于回笼资金和集中主业的考虑。”银河证券分析师潘玮表示。
2009年3月31日，深振业转让所持深圳建业集团15％股权，总价款6413.47万元；4月9日，深振业将所持特皓公司13.9％的股权转让，总价款6707.53万。然而，这点资金对于深振业诺大的资金渴求显得杯水车薪。于是，一项新的融资方案在酝酿中出炉——4月8日，深振业发布公告称，公司拟向特定对象非公开发行不超过1.5亿股，拟募集资金净额为不超过10亿元，用于其振业城四、五期项目开发建设。
风险仍未解除
据了解，此次深振业拟非公开发行股票价格不低于7.7元/股。其中公司实际控制人深圳国资委承诺以现金认购不低于本次非公开发行数量的40%，且认购金额不超过6亿元；公司董事长认购本次发行股份80万股；公司副总经理蓝思远、蒋灿明及董事会秘书方东红分别认购本次发行股份40万股。
“尽管公司非公开发行方案与资产注入无关，但我们认为公司的方案仍大大超出市场预期。本次非公开发行股票完成后，将明显缓解公司的资金压力，也将使得公司紧绷的资产负债表有所改善。在当前土地市场仍比较低迷的时候，公司补充低价而优质土地储备的能力无疑将有所提高。公司实际控制人深圳国资委承诺以不超过6亿元的巨额资金现金认购，以及公司管理层的非做秀式的认购，再次表明大股东和管理层对公司未来发展的强烈看好。”联合证券分析师鱼晋华对此给予了高度评价。
但是，逐年增长且处于较高水平的资产负债率必然使得公司面临资产负债率较高的偿债风险。申银万国分析师江征雁表示，尽管公司作为深圳国资背景企业，在持续获得银行贷款上具备一定优势，但未来2－3年，无论市场回暖程度如何，公司都将面临比较大的偿债压力，财务费用也将高居不下。
此外，目前深圳市场成交量有所回升，但仍有分析人士认为风险依然存在，一是实体经济的继续下滑和收入预期的改变可能使得这种回升难以持续；二是大量新开盘将使得目前已经很大的存货量进一步上升，位置偏远及降价不明显的楼盘，仍将面临很大的销售压力。对于56％土地储备位于深圳的深振业而言，其在深圳的项目不容乐观：和最高价相比，其市场价格也有30％左右的下调，高毛利率将不复存在，尤其是峦山谷项目由于地价相对较高，利润空间将被压缩得很小，甚至为负。同时，作为公寓类项目，振业城四五期和峦山谷项目的客户群体主要是首次置业和首次改善，但由于位置都相对较偏，市场青睐度如何还有待观察。
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