| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年03月13日 08:40 |
作者： |
唐尼陈 |
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“天空越暗的时候，你越能看到星辰。”这是一个试图征服乔戈里峰的美国登山者喜欢的波斯谚语。在中国房地产市场萎靡不振的黯淡形势中，万科似乎先看到了可以标示前进方向的星图。
中国内地的房地产行业早已成为公认的“暴利行业”。至于每一单具体生意中，暴利到底归了地产受益人还是建筑开发商，无足轻重。宏观调控多年，最近，终于看到有地产商自陈本行业超额收益、高收益经营模式已至末路，转型势在必行。这家企业，就是万科。
本周，万科在年报所附“致股东”书中称，中国住宅行业根本不应该是一个高收益行业，同业所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。这样一句实在话，让市场、公众等了很多年。
形势比人强。作为房地产业的龙头企业，万科的领悟、求变不是先知先觉，而是由迫于市场规律求生存的被动选择，逐步转向遵重市场规律图发展的主动。这一过程不应该成为同行的笑柄，而应该成为房地产业有启蒙意义的经验。
近两年来，万科陷入了上市18年来最麻烦的境地。这唯一一家总资产达到上千亿元的房地产开发商、“中国最受尊敬的企业”因突然发起的降价行动和其董事长的“拐点”论而频遭质疑。被外界猜测公司出现财务危机、被有关部门调查、被业主砸场抗议降价，一时焦头烂额。其实，万科所受之“辱”，不过是房地产业多年积怨和价格泡沫难以为继双重压力下的结果。其他房地产商心里明白，却不便出面说项。
万科是一家经历过海南地产泡沫的公司，深知“荣华如梦，徒留夏草”的道理。市场好大家有钱赚时可以低调，市场崩盘前再揣着明白装糊涂就是找死了。前年，房地产市场的不理性已可从土地市场的表现中略知端倪。一些开发商在拿地时，已经按照五年房价涨幅的预测作成本根据。万科为保持竞争力，虽然仍陪着高价入货，实已进行内部调控，将参与各地土地“招拍挂”的权力收回总部。此前，万科各地分公司还均可自行拿地。
降价后虽然收益下跌，但市场规模得以继续扩大。显然，万科看清了这是将来发展的基础。从其去年年报上看，万科市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位，住宅市场全国占有率提高到2.34%。
降价的同时，万科开始减缓开工、施工。去年年中，公司管理层即决定减少165万平方米开工面积。对于尚未动工的新项目，则尽量延期施工；对老项目的二期、三期工程，则视其前一期的销售情况而定。如前一期无法达到70％的销售率，下一期就不会开工。
另外，万科对市场继续衰退预留了一手，大额计提存货跌价准备即是周到的安排。从去年三季度起，万科在业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备，这既是审慎的财务策略，也是为早先陪着同行拿了热地“还债”。2008年，万科净利润同比下降16.7%。净利润下跌主要就是由于大额计提。对福州、上海等9个城市可能存在风险的13个项目总共计提存货跌价准备12.3亿元。如不考虑存货跌价准备，万科2008年净利润实际比2007年还略有增长。
万科是房地产业的局内人，兄弟姐妹一大堆，举手投足必须忌器；万科是一家股权分散的企业，从当家人王石到其他高管，欲催动公司转型殊非易事。然而能够先指“拐点”，先降身价，先定位“公平收益”，不是件容易的事。有此人先行，不知有无后继者？（作者为上海资深财经评论人士）
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