| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年03月02日 14:34 |
作者： |
王素慧 |
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“招保万金”四大公司中，招商地产可售面积增幅最大，今明两年消耗的主要是2006年的地
理财周报记者 王素慧/文
“2002年有个朋友叫我在皇岗买套房子，60万，我没听，现在那房190万了……后悔？我已经不去想这个事情了。房价怎么样我也不关心，反正不打算买。”深圳出租车司机李祖成开着车，平静地对理财周报记者说。
房地产公司最怕的就是李祖成这样的消费者，对于招商地产（000024.SZ），他可能正是造成2009年可售面积大增的一个微小因素——200多万m2可售面积（11个城市25个项目）里有一部分来自2008年未售罄项目，这导致2009年计划开工面积只有130万m2，比2008年减少了35％。
不过对于招商地产来说，这是比较正常的。从以往数据来看，低存货周转率和较高的销售毛利率是他们的显著特征之一——2005年至2007年平均销售毛利率为37.36％，存货周转率为0.26％，这使得招商地产在业内以精耕细作著称，但也直接反映了他们的开发节奏。在房市脆弱不堪的时期，这种风格无疑是危险的。
2008年，招商地产开始奔跑。
招商地产的主战场
2009年春节过后，在一些地区房地产出现回暖迹象，招商地产的主战场深圳也在其中。南山市蛇口半山区沿山路东侧的“半山海景?兰溪谷二期”从2007年7月底开始发售，豪宅定位，单价2.7万/m2起，甫一推盘便遇上国家对房地产调控，房价开始掉头向下，兰溪谷二期销售量至今只有40％，成交低迷。但从今年2月开始，看盘的人渐渐多起来。
“周末一天有五六十批客人来看房，一个星期能卖一两套，人气和销售比以前稳定多了。”售楼小姐告诉记者。
而位于南山区蛇口后海大道东侧的“招商?海月五期”情况更好，88m2-310m2的面积囊括了三房一厅、四房一厅和复式的户型，价格从1.6万到2.2万/m2，星期二的上午时段还有三三两两的人看盘。一位前来咨询房产证事宜的业主问售楼小姐，“还剩什么房？我想再买一套做投资……听说今年你们又要推新盘，情况怎么样？”海月五期去年8月31日开盘，至今销售已近90％。
就在马路对面数百米以外，华侨城（000069.SZ）的“四海公寓”正开放样板间供人参观，单间、一房一厅、两房一厅为主要户型，面积跨度为35-90m2。开盘时间还没敲定，已有不少人开始仔细咨询。深圳房市隐约再嗅到投资的气息。
开发周期变革：从15个月到9个月
不过即便如此，招商地产仍不看好2009年。“我们最近在讨论这个时期应该怎么表述，大家都认为是一个底部加长的U形，2009年应处于U形底部。目前公司大部分在建和在售的项目属于2007年前获得的土地，这些项目具有较高毛利率，正好可以避开这个时期的风险。”招商地产董事会秘书刘宁告诉记者。
刘宁所说的高毛利项目是指2004、2005年拿地的那些项目，这两年才进入销售环节，比如“半山海景?兰溪谷二期”。这个项目推出后房价单边下跌，内部人士称，公司为了避免早期业主不满，没有直接降价，而是通过送装修送车位等促销手段隐性降价，据说折算下来每平方米降了一万元，可见毛利率之高。
不过也有观点认为招商地产迟迟不愿直接降价是由于其对自身产品的品质过于自信，而可能忽略了外部经济和市场环境正在发生的趋势性转变。而刘宁也坦承公司是近几年才从区域性公司发展成全国性公司，并且也一直在注重内功的历炼和管理水平的提高。
“前几年市场火爆，消化能力非常强，再加上有这么好的大股东，我们就像生活在蜜罐里，没有意识到市场竞争的严峻性。2008年的市场可以说是‘骤变’，提醒我们要尊重市场，因为任何一个公司都不可能脱离市场去安排它的策略，需要根据销售来制订生产计划。”刘宁说。
招商地产从2003年开始从深圳走向全国，在园区供水供电、房地产开发、投资性物业、物业管理和地产中介五大业务中，原本租赁性物业与房地产开发对利润的贡献率基本均等，拖累了综合指标，现在房地产开发已经上升到70％，增强了公司的成长性和抗风险性。
而以往走的高端精品路线现在也有所调整，开始根据项目定位、资产质地、购房者需求、周边竞争者情况等多方面因素设计项目，城乡结合部的大型楼盘也做。同时开发节奏适度让步于销售，原来做一个项目可能要15个月，现在9个月就可以完成，对签约到回款的销售周期也有具体的考核指标。种种迹象表明，招商地产正在试图改变以往“慢公司”的风格。
风险来自2007年购入土地
凭借前几年的积累，业界认为招商地产能够平稳渡过2009年。在“招保万金”四大公司中，它的可售面积增幅是最大的，假如市场回暖，它的爆发力最大；而且此时销售的项目还是在低成本时期购入的土地，有一定优势。不过根据它的扩张节点和拿地时机，有分析师认为2010年后招商地产的利润率会明显下滑，这在四大公司中可能是最晚出现的。
从市场动作来看，2008年万科（000002.SZ）销售策略调整得最及时，毛利率开始掉头向下，而招商地产的低成本项目预计要到2010年才能消化完，将成为业绩掉头最晚的公司，节奏没有踏准，在市场底部扩张的能力势必不及万科。
不过，一位长期跟踪观察招商地产的投资界人士认为，如果市场持续低迷，那么招商地产的销售压力会大些；但如果市场出人意料的回暖，那么招商地产的受惠程度也更大。
而暗藏了更大风险的可能是招商地产2007年拿的三块地，分别是南京仙林G82地块、苏州唯亭项目和佛山禅城项目，都存在变数。如果存货跌价减值准备不够，2009年利润空间就比较小。“去年很多地产公司都拿了高价地，万科在三季度也提了减值准备。在系统性的市场逆转面前，招商地产也难免犯些错误。”前述分析人士说。
不过该人士也承认在大股东的支持下，招商地产具有自己独到的优势。去年底招商地产向大股东增发A股4.5亿股，融资59.4亿元，部分募集资金用于收购控股股东拥有的六宗土地使用权，随后控股股东调减地价，幅度为19.98％。充分显示出在资源和资金上的大力支持。
据刘宁介绍，招商地产现有的将近900万m2土地储备中，超过1/3是依托大股东优势获取的低成本土地，而所有地块中接近50％在2006年购入，还有20％是在去年买进，剩下的就是2007年拿的高价地。而今明两年消耗的主要是2006年的地，因此业绩还是比较有保障。
刘宁认为，即使低价地全部消耗完，蛇口填海造陆的大手笔规划也将为公司带来更多机遇，未来业绩想象空间仍然比较大。
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