| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年02月19日 16:45 |
作者： |
纪旭 |
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在严峻的地产形势下，华发股份的“成绩单”可谓十分风光。
1月20日，珠海地王”华发实业股份有限公司（华发股份，600325.SH）发布预喜公告。公告称，2008年，华发股份实现营业收入34.79亿元，同比增长60.66％；净利润6.51亿元，比上一年增长79.50％。
伴随业绩增长的是华发股份高管的薪酬也在“火箭式”地上升。
华发股份董事局主席袁小波2008年的薪酬高达723.74万元，甚至高于万科董事会主席王石2007的691万元的年薪。而2007年，袁小波的薪酬仅为143.64万元。
但市场分析人士指出，华发股份亮丽的年报实际上是“吃老本”的结果。2009年，华发股份的未来之路充满隐忧。
吃老本难以为继
靠“吃老本”，使华发股份2008年年报业绩大幅度增长。
2008年，华发股份全年公司实现业务收入34.79亿元，比上年增长60.66%；实现利润总额7.69亿元，比上年增长76.05%。
华发股份的主要收入来源于珠海市华发新城三、四期项目；华发世纪城一、二期项目；中山市华发生态园一、二期项目和华发九洲等项目的销售。
但长城证券行业分析师黄清林说，2008年房地产行业业绩增速肯定是大幅度下滑的，但是因为房地产结算会有半年到一年的延后，2008年一些企业年报不错的重要原因是，2007年预收款延期结算造成的。
2008年华发股份的34.79亿元营业收入中，有33.69亿元属于2007年末的预收账款。也就是说，华发股份2008年营业收入中的96.84%，来自于其2007年的业绩。
追溯以往，2007年华发股份实现营业收入为21.66亿元，其中只有13.91亿元属于2006年的预收款，比重为64.22%，远远低于2007年预收款在2008年营业收入中所占的比例。
华发股份2008年年报还显示，截至2008年末，公司的预收款为31.29亿元，而且仅有24.61亿元的款项可在一年内收回，其余的款项要在1-2年内收回。
市场分析人士据此指出，由于华发股份未来一年内可收回预收款的绝对额减少，如果2009年没有超常业绩表现，明年此时，其“成绩单”可能风光难再。
然而这却不影响华发股份的高管为自己支付高额的薪酬。不但董事局主席袁小波2008年的薪酬“火箭式”地上涨，连同其他18名公司高管在内，华发股份去年共为高管们支出薪酬4107.9万元，而2007年仅为945.22万元，同比增加334.6%。另有统计表明，2007年上市公司高管薪酬支出高于4000万元的仅有6家，分别是中国平安、民生银行、招商银行、中信银行、万科A以及深发展A。
过分依赖单一市场
在最新年报中，华发股份表示，公司未来除了将面临经营及市场等诸多风险因素外，随着公司规模的迅速扩大，公司的负债规模可能再度扩大，将面临着负债率较高的风险。
华发股份一直在努力降低其资产负债率。2008年上半年，华发股份成功配股融资约26亿元，为去年少数获批在A股再融资的地产商。此次配股完成以后，公司资产负债率、净负债率分别从76.78％、34.7％，下降到61.3％和27.7％。
2008年年报显示，到报告期末，华发股份合并资产负债率为64.49%，母公司资产负债率仅为31.63%，扣除预收楼款后，合并资产负债率为53.81%，低于房地产公司的平均水平。
但今年2月12日，华发股份的股东大会审议并通过了《关于发行公司债券方案的议案》称，为了实现公司的可持续发展、改善公司资本结构、偿还银行贷款以及补充流动资金，公司拟发行18亿元公司债券，实际发行规模以发行前最近一期末净资产的40%为上限。
发债无疑是一把“双刃剑”，一方面可以补充流动资金，同时也将提升负债率。
但华发表示，“充足的现金流对企业的发展至关重要”。如何使用好这把“双刃剑”，对华发股份显然是个考验。
但据珠海统计信息网公布的数据，2008年，珠海全市商品房销售面积和销售额持续萎缩，商品房销售面积下降48.0%，销售额下降43.6%。
与此相对应，珠海市统计局发布的2008年9月份房产交易数据显示，去年前三季度商品住宅空置率高达55%。
这一情况并没有在国家宏观政策的刺激下有太大的改观。数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%。而前几年，全国商品房空置面积一直维持在1亿平方米左右。
业内人士认为，这表明市场信心没有完全恢复，这种观望的态度可能拉长房地产行业的调整周期，加剧开发商的市场压力。
而且，目前，除华发外，外来地产大鳄万科、金地、尚东等在珠海的项目均将相继进入开发销售，珠海楼市将不可避免地硝烟弥漫，将开发项目集中依托珠海单一市场的华发股份，风险无疑将会大大放大。
作为“珠海地王”，华发在珠海市场占有率达到15%，一直以来，珠海都是华发主要利润贡献地。
但国元证券房地产分析师陆航指出，华发的盈利高度依赖于珠海及中山项目，但这两个市场容量有限，因此公司项目的销售存在一定的风险。
异地扩张存风险
事实上，华发已经不满足于在本地市场纵横，早已尝试着迈出了异地扩张的步伐。
华发的年报称：为规避开发项目集中依托珠海这一单一市场风险，公司经过多年的准备，于报告期内收购包头名流置业有限公司股权，迈出了异地扩张的第一步。
时代周报记者了解到，去年8月，华发股份在包头收购了包头市名流置业有限责任公司85％股权。收购中获得的两块在建土地，楼面价为800元/平方米左右。
今年1月6日，华发股份发布公告称，将斥资近3亿元，收购大连华藤房地产开发有限公司80％股权。公告显示，大连华藤持有合计逾54万平方米的两块房地产项目用地。据了解，按照股权转让价格计算，这两块土地折合楼面地价约为750元/平方米，地价成本同样较低，开发项目毛利率可达35.09%。
同时，时代周报记者还了解到，华发股份已经完成了对重庆、成都、南宁、包头等地房地产市场的调研工作，并在重庆、成都和南宁分别设立了办事处。这表明，华发股份想在更大的市场上“淘金”。
珠海市国资委新闻发言人周少强曾坦言，华发集团这几年虽然业绩良好，但是依旧没有走出区域性企业的定位。为了“走出珠海，异地扩张”，华发集团经过近两年的改制，于去年底被收在珠海市国资委旗下，其身份也由“全民”变为“国有”。
但有地产界人士指出，异地扩张时不但需要强大的资金支持，更需要丰富的开发和销售经验，这些都是华发所欠缺的。而珠海国资委也很难在这方面给予华发更大的支持。
陆航也指出，华发能否在异地复制珠海模式，将要打上一个大大的问号。
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