保利地产过快扩张消耗大量现金

    经过连续多年的高速发展，保利地产(600048.SH，下称“保利”)是到了需要寻求“自我突破”的时刻。虽然公司董事长宋广菊在接过李彬海“衣钵”时曾提出要“三年再造一个保利”的目标，但2010年已过半程的保利，却显得有些沉默和失落。
　　上半年，保利不仅在销售表现上乏善可陈，过去几年的凌厉势头不再，更为重要的是，去年在土地市场上的过度扩张，已经给其财务和运营造成压力。
　　种种迹象显示，扩张中的瓶颈已经实实在在困扰着这家曾经风头十足的开发商。
　　今年上半年，保利实现房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。与过去平均每年翻倍的增长速度比较起来，保利上半年的销售并不尽如人意。
　　而数据显示，保利2009年实现签约面积526.69万平方米，同比增长131.08%；实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%。如果该集团要达到过往的增长速度，以及与万科等同行的增长速度看齐，其年销售至少需要在500亿~600亿元之间。毫无疑问，保利的压力，将集中在下半年。
　　而从营收数据上看，2010年上半年,公司实现营业收入112.45亿元，同比增长35.63%；实现归属于母公司所有者的净利润为16.27亿元，同比增长16.56%，摊薄净资产收益率从去年同期的9.21%下降到6.17%，每股收益为0.36元。
　　尽管公司预售账款达到386.8亿元，这直接锁定未来两年的业绩，但在以万科为代表的同行踏准市场调整的节奏快速增长时，保利今年却显然放慢了脚步。
　　同时，上半年公司销售毛利率为34.5%，与2009年中期37.7%的水平相比下滑3.2个百分点。随着公司二、三线城市项目数量增加，以及土地成本增加，预计毛利率下降将成为难以避免的趋势。
　　更为重要的是，土地市场上过度扩张，已经开始给保利带来了资金压力。数据显示，截至2010年6月，公司的带息债务合计500亿元，较2009年底再度增加了近200亿元，其中，2010上半年净新增银行贷款196亿元。
　　有分析机构指出：“保利过快的土地储备速度已经消耗了大量的现金，增大了公司的财务风险。而2010年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流出233.5亿元，已经是连续5年净流出。短期之内本轮房地产市场结束调整的可能性不大，公司过于紧张的财务状况可能会由于市场意料之外的变化而面临不利的局面，这是值得担忧的地方。”