房地产政策调整年未必是市场调整年

   岁末年初，关于房地产市场需要调控的信号和政策一个接着一个，从营业税减免2改5到土地出让金首缴提高到50%，从国四条到国十一条，再到刚刚宣布的央行提高存款准备金率0.5%，我们能充分感受到中央政府对银行过度放贷导致经济过热，对以房地产市场为代表的投资泡沫泛滥和高房价激化民生矛盾的担忧。
　　2010年初看待这些政策的出台，可以说，是V形反转的宏观经济形势，出口回暖和实体经济向好迹象给了政府出台较为有力的挤压泡沫政策的空间和底气。与此同时，中国房地产市场像2009年下半年那样不可遏止地疯狂上涨的政策基础不存在了。2009年下半年，整个房地产市场展现了如同黑洞一样巨大能量，无论你投入多少供应量，把房价定得高些、再高些，它都会迅速被各种疯狂的热钱消化干净。到如今，过高的房价使得房地产的投资价值被严重透支，同时，政府调控的“大棒”举得也越来越高，市场的困惑和恐慌情绪也日渐弥漫，最明显的就是去年业绩普遍达到历史新高的房地产股市场表现却非常低迷，连判断市场严重超跌的技术派也不敢轻言抄底。
　　然而，据此判断市场重回2008的惨淡却也是大谬不然。政策调整年未必是市场调整年。不谈中国城市化催生的旺盛需求和中国富裕阶层的庞大购买力，单凭我们的经济回暖并不是非常牢固，房地产仍是中国经济重要的增长引擎来说，房地产市场都不会有任何大的动荡。何况渡过2008危机的开发商要比当时强大的多自信的多。最重要的是，如果地方政府的财政和土地收入继续密切相关，房地产的任何调整都不会完全实现。
　　国十一条延续了以往调控政策的明察秋毫、用词精准的调子，但只要地方政府仍然是这个利益链条的绝对攸关方，任何有力度的措施都会因为地方的阳奉阴违、甚至贪腐而大打折扣。这就是普遍认为国十一条“政策杀招不多，治标并未治本”的主要原因。“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况”这样一句话显然抑制不了地方政府高价卖地的热情，到最后是拿到地的纷纷改变规划，寻求市场外的补偿；对捂盘囤地的打击能够很明显地起到抑制房价的作用，但我们鲜见真正有威慑力的治理措施和案例来敲山震虎；对缓解社会矛盾、促使市场更均衡健康发展的“民生地产”投入严重不足，新政里也缺乏加大保障性住房和普通住宅供应明确的规模指标、考核标准，都使得大家对今年房价能否真正得到抑制产生严重怀疑。
　　我们目前所看到的都是房价不能再像去年那样疯涨的单方面政府信号，却看不到房价如何能够有效抑制的市场信号。城市化继续热火朝天，供求关系没有逆转，政府仍然从房地产繁荣中得到巨大的利益，在这样的背景下，谈论市场拐点，感情因素往往主导了判断。可以说，在房地产的两面性得到充分体现的当下（它能够催生繁荣，也能够威胁民生），目前的政策恰是凸显了政府被这种两面性所困扰的两难困境。要判断今年对来年的历史意义，实在是要看地方政府和地产商的利益链条如何破解、政府政策的执行力度、具体细则的明确以及在民生地产方面“补课”的进程来定。