| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2012年04月05日 14:30 |
作者： |
邵宇 |
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“微中国”调研：大多数时候，我们就象盲人摸象，又像拼图游戏，需要从不同的角度找真相。我们从现阶段广受关注的问题出发，结合草根调研和宏观数据，力图一块一块拼出问题的本来面貌。本期的关注的问题是：春节以来地产销售的“小阳春”是否已经结束？接下来地产销量和投资将呈现什么状态？
刚需集中释放造就“小阳春”，目前正在趋冷：年终奖效应、信贷环境改善、地方政府政策共同催生了“小阳春”，其显著特点是：成交量快速增长，但是以降价或变相降价为代价换来的；首套和改善型的刚需是购买的绝对主力，投资和投机需求几乎销声匿迹。购房者在“观望”和“出手”间摇摆，其敏感性比以往大大增强。温总理关于“房价还远没有到合理水平“的言论导致看房人数剧减，购买诚意降低。目前，东部主要城市的小阳春已经开始趋冷，周环比销量进入0增长或负增长区间。
地产商资金问题不大：得益于改善的信贷环境、逐渐拓宽的融资渠道和日趋稳健的风险控制，大型地产公司目前普遍没有紧迫的资金困难。虽然开发贷没有明显放开，针对适用人群的按揭贷的松动是明显的——审批加快，利率折扣加大。此外，外币贷款、信托、私募等融资手段仍较活跃。
在建项目投资依旧，新开工意愿偏弱：建设和竣工面积维持较高速增长，但新开工面积则大幅滑落。即使经历了“小阳春“的收获，地产开发商普遍对后市仍抱谨慎态度，拿地意愿和开发意愿都不高。对于今年的地产投资，我们预测在中性情形下，土地购置费增长5%，施工面积投资额增长19%，分别为地产投资增速贡献0.8%和15.7%。全年地产投资增速因此可达16.5%，按季度分布大致是23.3%，18.3%，14.9%，16.5%。
对于地产的短期判断：小阳春中消化的多是既有库存，随着二季度开始，新房入市增多，房价上行的压力较大；但开发商良好的资金状况又限制了降价的空间，因此，价格可能维持。销量上，刚需的释放没有结束，小阳春虽然已冷，积压需求缓释的过程仍将维持一定热度。看守政府期间，地产政策放松的空间很小，供需的波动和观望的疲劳将带来市场的自发改善。但投资的改善可能要等更久。
投资策略建议：地产小阳春激励的政策预期主导了3月初的地产行情，温总理讲话和实体经济基本面的预期差带来了近期的回调。随着投资者逐渐认清小阳春的终结，短期内市场情绪可能进一步恶化。中期看，稳定的销量和价格可能证伪过度悲观的情绪，彼时，地产及其下游链条可能迎来“第二春“。
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