报告关键要素:新“国五条”细则严厉程度远超市场预期，更多的细化政策将会陆续出台，目前火爆的楼市和日益强化的涨价预期将会因此而逆转。当前的房地产板块的政策风险急剧放大，我们调低行业投资评级至“同步大市”。 
　　事件:中国政府网3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（制定时间为2月26日）。通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 
　　点评: 
　　新“国五条”细则严厉程度远超市场预期，标志着新一轮调控实质性升级。（1）政策颁布规格高。 
　　此次细则并不是由各部位联合制定发布，而是直接由国务院发布。（2）政策内容有比“国五条”更有新意，且严厉程度超预期。例如，明确统一了限购升级的标准，个人售房个税严格按20%这样的高税率征收，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，等等。 
　　个人售房征20%个税将会对投资投机性购房形成精准的严厉打击。个人售房征20%个税是新“国五条”细则中的最受关注的内容，细则要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此前虽已有类似政策，但此项税收在大部分地方是按房屋总价的1%征收。此次20%的个税对于投资投机客而言无异于“休克疗法”，如果此项政策能真正执行，并且不能转嫁给买房，则20%的个税就会直接终结投资和投机者的动机和投机盈利空间，对投资投机需求形成精准打击。 
　　二手房20%个税难以转嫁给买方。当前对于20%个税最大的争议和担心在于20%个税在实际操作中是否会被转嫁给买房，从而不仅无法打击投资客，反而增加了购房者的成本。我们认为20%难以转嫁给买方。理由包括：（1）20%个税数额巨大，大到足够让理性的潜在购房者（无论投资和自助）都会难承受；（2）过去契税、营业税、个税等税费被转嫁给买方多发生在房地产市场过度火爆，市场一房难求的市场条件下，且被转嫁的金额不大。而目前现实的楼市还远未到一房难求的程度，且新一轮的调控政策将会逆转涨价预期。 
　　二手房20%个税难以助长新房市场价格。市场的另外一个担忧为刚性需求者会不会因为此被迫转为新房市场，增加新房市场的需求，从而抬高房价。对此，我们认为二手房20%个税难以助长新房市场价格。理由包括：（1）尽管2012年市场热销，存货有所减少，但是2010-2011年积累的存货导致目前楼市总体需求依旧是供求宽平衡（而且部分城市严重的供过于求）。而且此次细则的一个重点在于短期内增加市场的供给，供求关系不会因为二手房供给减少而恶化。（2）限购、限贷等针对新房市场的政策将会陆续出台，新房价格上涨只会使得政策更严厉，出台时间更早。 
　　新“国五条”细则将对楼市造成重大影响，且影响将超出预期。目前可以预计的影响包括：（1）二手房的交易将会显著减少，二手房房价将会下跌，且会给新房市场传递房价下跌的预期；（2）二手房市场和新房的整体活跃度将会明显降低，这种降低将会在二季度会快速表现出来，将持续下降至少一到两个季度左右；（3）二季度房价涨幅有所回落，下半年个别月份甚至会出现环比下跌。（4） 
　　二手房降温幅度超过一手房，一二线降温幅度超三四线。 
　　还有会有新的政策出台。新“国五条”细则并不是终极细则政策，其在土地供应、限购、税费政策、金融政策、市场交易、保障房等调控的各个方面都打开了进一步在各部位、各级在政府进一步落实的窗口，接下来将进入更加密集的政策出台期，新出台的政策将会在细则涉及的各个方面深化，其中不乏会出现严重超预期的严厉政策。 
　　投资策略。我们在2月26日发布的3月房地产行业投资策略中提出“行业进入政策多发敏感期，板块估值风险较大”的观点。我们继续3月份行策略观点，由于已经出台的细则的严厉程度已经超于市场及我们的预期，且我们认为还有不断有更新的政策出台，行业风险明显加大，我们将行业投资评由“强于大市”调低为“同步大市”。 
　　风险提示：调控政策进一步强化的政策风险。