事项：

　　2011年上半年土地出让金排行榜出炉，数据显示，受多重因素影响，上半年土地市场趋冷，7月中旬以来，在“二、三线城市房价涨幅过大也要限购”预期下，土地频频流拍，趋冷态势加重。

　　评论：

　　上半年土地出让金环比大幅减少37.6%

    11年上半年，全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比减少5.5%，一线城市同比均出现下跌情况，且跌幅较大，而一些二、三线城市则出现了大幅增长。“同比减少5.5%”表面上看似乎“不算太冷”，但由于去年4月份史上最严厉调控政策出台把楼市杀了个措手不及，使土地市场二季度跌入冰点，因此在基数较低的情况下，同比减幅不算大。我们认为环比更能反映实际：与去年下半年的12073亿元相比，今年上半年土地出让金减少了37.6%。

　　“限购”和“限证”是上半年土地市场低迷主因

    目前地产调控政策可归纳为一个字“限”——限贷、限购、限外、限证……，其中最严厉的当属“限购”和“限证”。二者对开发商拿地的影响：①“限购”是将已拥有一套(或两套)的人排除在市场外，相当于摁住了投资和改善性需求（在通胀预期且投资渠道狭窄情况下，大部分改善性需求兼具投资需求），这部分需求若被摁住，开发商预期势必变坏，且市场细分和产品定位难度大增，因此拿地必然谨慎。②而“限证”（满足政府“限价”要求后才获发预售证）意味着政府在开发商预售时单方面突然更改卖地时的“约定”，这个风险比“限购”来得更大，因为大部分商品住宅用地并非限价房用地，开发商决策是否拿这块地时是按商品住宅来考虑产品定位的，在预售前政府临门一脚“限证”有可能使开发商面临亏损及其他风险。既然未来销售预期因为“限购”而变坏、申领预售证时又有可能被政府“限证”而面临亏损，那开发商为什么还要拿地呢？

　　近期土地流拍快速蔓延，印证我们中期策略的判断

    7月18日，云南城投滇池一级开发项目一期第二批7块第（共300亩）拍卖，由于无人报名，全部流拍。7月19日，沈阳15块土地集中拍卖，流拍9宗；南京9块地流拍2宗；宁波2块黄金地段地块因无人应价流拍；兰州城关区2宗第因报价未达底价而流拍。我们在6月份发布的2011年地产下半年策略《配臵选择下的比较优势》中曾指出：房企已进入战略防御阶段，久违的流拍现象已重新出现，若未来地价无明显下跌或调控无适度放松，标志性土地流拍事件将持续出现。从我们统计的住宅用地流拍情况上看，今年1月至5月中旬，我们统计的重点城市土地流拍宗数仅为31宗，其中销量成交最清淡的4月流拍宗数高达11宗。而从6月1日至7月19日，我们统计的住宅用地流拍宗数就高达37宗，一个半月左右的流拍数量几乎超过上半年流拍数量总和。由此可以看出，土地市场趋冷正在加速，市场运行完全印证了我们中期策略中的判断。

    土地市场低迷既伤及财政，又伤及未来商品住宅供应预期

    从过去几年数据上看（如图1、2），土地出让金在地方财政中占重要地位，是地方财政收入的重要补充，个别城市土地出让金收入规模甚至超过地方财政预算内收入。由于09年开启的“四万亿投资”后续工程今年还需继续建设、水利及保障性住房的硬性任务也得抓紧完成，土地市场若持续低迷，地方财政将会面临很大压力。保障房建设本质上是地方政府的“让利”行为，若财政吃紧，其保障房建设压力或会强行转嫁给一些央企或地方国资背景的企业，由这些企业来“让利”，从而使这些企业的盈利水平下降。同时，“土地市场低迷”也意味着未来商品住房的供应会减少，09年房价报复性上涨，其中一个原因就是：市场复苏后，由于08年土地市场低迷，导致09年供应跟不上！