| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月15日 13:44 |
作者： |
鱼晋华 |
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事件：7月12日国务院召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。主要内容包括：（1）各地要从严把握和执行房价控制目标，房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。（2）加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。（3）已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。（4）认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。（5）规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
本次政策的出台超出市场预期，再次彰显了本届政府将“房地产调控进行到底”的决心，也再次明确传达了“房价不明显回落，则调控不罢休”的政策目标。同时也表明至少在目前阶段，决策层对经济下滑的担忧让位于房地产调控总体目标的达成。在房价没有出现明显回落之前，任何“政策见底”的判断都显得过于乐观。
目前行业基本面已经进入到僵持阶段，一线城市调整已经开始，实质性降价开始普遍出现，并逐渐由一线向二线城市蔓延。而政策选择在这个阶段进一步收紧，说明决策层对目前的房地产市场调整并不满意，基本面需要加速调整。这点与资本市场倾向于认为房地产调控已经取得初步成效，量价的实质调整只是时间问题，政策将维持现状的判断有所不同。
5点内容中，最具实质性政策为“房价上涨过快的二三线城市也要限购”。
目前限购城市约有四十个，若限购范围扩大至更多的二三线城市，将对全国销量有明显抑制，并加速全国房价调整。由于全国房地产投资增量主要由三线及以下城市贡献，限购范围的扩大也将加快新开工和房地产投资增速的下降。但基于目前地方政府普遍的财政压力，我们判断，限购范围并不会大面积增加。因而本次政策的边际效应将弱于年初的限购政策效应。
由于本次调控政策出台时机超出预期，加之七月份为传统推售淡季，在政策与供应因素叠加下，将导致销量数据低迷，判断地产股本轮反弹的趋势将终结。但因估值仍在底部（大公司2011年10倍PE，已基本锁定2012年业绩），预计股价调整幅度有限。
我们坚持年度策略报告观点，今年年内地产股难有趋势性投资机会，维持行业中性评级。同时坚持中期策略报告的观点，继续看好销售增长确定、受益于行业集中度提升的龙头公司。由于龙头公司80%以上项目储备在已限购城市之内，因此受本次限购范围扩大的影响有限，建议股价回调后继续吸纳，重点推荐万科、保利、金地。
风险提示：房地产调控超预期将影响相关公司业绩表现。
（具体内容请见附件）
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