| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月15日 14:22 |
作者： |
左红英 |
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点评：
l 受季节因素影响，投资环比下滑。1-10月，全国房地产开发投资累计同比增长36.50%，增速较前9个月微升0.1个百分点。其中，10月当月房地产开发投资额4558.27亿元，环比9月份下降了11.60%，主要系10月份开始，北方部分地区房地产开发建设停止的季节因素。
预计全年房地产开发投资增速在32%左右。
1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%，增速较前9个月微升0.2个百分点；1-10月，房屋竣工面积4.20亿平方米，同比增长11.4%，其中，10月份竣工面积5125万平方米，环比增加13.2%，增速较9月份下降7.7个百分点。
l 土地购置费用高位增长。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，10月份土地购置面积为3717万平方米，环比增加了9.57%；1-10月土地购置费8006亿元，创历史新高，同比增长79.2%，增速较前9个月下降4.5个百分点，但仍维持在高位。10月份土地购置单价为2409元/平方米，较9月份下降25.29%，或受房地产市场调控和新购置土地的区域分布有关。
l 新开工增速有所下滑。1-10月，房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%，增速较前9月下降1.2个百分点；10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%，环比下降15.31%，主要为季节性因素影响。
事件：国家统计局公布了1-10月全国房地产市场运行数据。
1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%，房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%。全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。
10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%；全国房地产开发景气指数为103.57，比9月份提高1.54点。
二次调控效果初显，10月份商品房销售面积环比下滑。9月29日出台的二次调控政策及之后的加息效果已经有所显现。1-10月，全国商品房销售面积同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。商品房销售额同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。10月当月，全国商品房销售面积同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。
利用外资增速大幅提升。1-10月，房地产开发企业本年资金来源累计56923亿元，同比增长32.0%，增速较前9月回落0.5个百分点。10月份，房地产开发企业资金来源6419亿元，环比增长4.52%，增速较上月下降7.39个百分点，考虑到季节因素，该数据仍高于预期。在房地产开发资金来源的各分类构成中，利用外资的累计同比增速大幅提升，1-10月份的累计同比增速达43.30%，较前9月提升17.3个百分点；自筹资金的累计同比增速较前9月提升了1个百分点；国内贷款和其他资金分别较前9月回落了0.9个百分点和1.3个百分点。对房地产企业的调控已经在其资金来源中得到了体现。利用外资增速的大幅提升需要引起足够的重视。
商品房销售价格涨幅回落。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.3个百分点。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨14.8%，涨幅最高。目前价格仍在高位，仅涨幅有所回落。
国房景气指数仍处景气区间，资金分类指数下滑明显。10月份，全国房地产开发景气指数为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。各分类指数中，资金来源分类指数环比下降了1.7个百分点，商品房待售面积指数下降了0.52个百分点，房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数和土地开发面积分类指数分别上升了0.03个百分点、0.11个百分点和0.36个百分点。行业仍处景气区间，但资金指数的下滑明显。
对行业的影响及投资策略。此次公布的数据整体符合预期。调控效果有所显现。投资增速、销售面积、资金来源有所回落，价格的变动仍不明显。值得注意的是，在资金来源整体回落的过程中，利用外资增速大幅增长，如果不仅仅是基数原因，那么这一现象无疑值得重点关注。我们认为，此轮调控力度和范围较大。在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境下带来的资产配置需求和投机需求，将对调控效果产生冲击。防范热钱涌入，控制资产价格，防止资产泡沫快速膨胀，将成为之后调控的重要目标。维持行业“中性”评级。
风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。
（具体内容请见附件）
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