| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2010年08月25日 15:56 |
作者： |
孙建平 |
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摘要：
深圳前海开发、城市更新将是深圳进一步保增长、调结构的大趋势，由此将给相关公司带来直接的、长期的投资主线和机会。
深圳关内关外合并后，18平方公里的前海将作为深圳第二个中心区、特区中的特区、深港现代服务业合作区、泛珠三角现代服务业中心，更好地承担金融改革创新综合试验、进一步改革开放试验田的作用。
本文认为深圳前海开发条件和基础非常具备，意义重大、切合实际、成效可期、为中长期发展趋势。
考虑前海区域及附近房地产资源的规模、价值空间和对上市公司增厚效应，招商地产、深天健、华联控股是直接受益龙头，中粮地产、冠城大通、泛海建设、深振业均也不同程度受益。
09年12月实施的深圳城市更新办法，取得了重大政策突破，更为务实可行，有望给相关上市公司带来巨大的政策红利。首先，明确了原权利人可作为更新改造实施主体，并鼓励权利人自行改造；突破更新改造土地必须"招牌挂"出让的政策限制，权利人补交地价后可获得土地，且明确规定了更新改造的地价收取标准。
考虑项目规模、项目对公司储备增厚效应、地理位置、项目更新价值空间等因素，华联控股、深天健、深长城，招商地产、华侨城A是城市更新办法的受益龙头公司，其中，前三者直接受益。
同时直接、长期、显著受益于前海开发和城市更新的龙头是：招商地产、深天健和华联控股。
招商地产是蛇口地王，大股东在蛇口和前海拥有雄厚的土地资源，估算440万平米储备相当于招商地产现有项目储备的55%；招商地产邻近前海的7个项目仅占公司全部项目储备建面的约5%，但占公司开发类项目RNAV的12.3%。在蛇口拥有20万平米工业厂房，具备参与城市更新潜力。维持增持和重点推荐，目标价提高到26元。
深天健新管理团队可期待，拥有工业区更新、莱宝高科等巨型隐蔽资产，因拥有市政施工资质和条件预计有望参与前海区域开发，因纯国有股权全面控股，预计有望获得国资局和地方政府更大的扶持。RNAV17.06元（莱宝高科股权贡献2.5元），悲观估计下香蜜湖东天健工业区补交6000-10000元楼面地价后公司RNAV将再增厚5-7元。公司是趋势投资新典范，维持增持和重点推荐，暂维持目标价17元。
华联控股彻底干净地转型房地产，大股东拥有13平方公里的千岛湖旅游地产等优质房地产资源，有望扶持上市公司做大做强，公司现有储备、年初均价下8.1元RNAV，增持且重点推荐，目标价8元。
（具体内容请见附件）
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