| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月17日 17:05 |
作者： |
卢婷 |
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报告摘要：
银行与房地产存在双向影响
对于房地产业与银行之间的关系，目前研究者关注点主要在：（1）房地产价格与银行信贷规模之间的关系；（2）房地产价格与银行资产质量和银行盈利能力之间的关系。房地产是典型的资本密集型行业，银行贷款是房地产企业的主要资金来源之一。因此，房地产业与银行之间存在密不可分的关系。
信贷注入是推升房价的重要因素之一
研究表明银行信贷与房地产价格之间存在同向关系。就我们的模型来看，选取全部贷款总额作为变量，银行信贷规模与房价之间存在正相关的关系。信贷注入是推升房价的重要因素之一，贷款对房价的影响较大，但房价对信贷规模的影响程度相对较小。
国际经验表明房价对实体经济、银行盈利影响重大
从国际经验看，房地产价格对实际GDP增长有正向作用。在房地产价格下跌期间，银行不良资产率上升，盈利能力下降。但是美国和香港的数据表明，地产贷款中，个人按揭贷款的违约率和损失率低于全部贷款，而商业地产的违约率高于贷款的平均水平，损失率与平均水平持平。在香港大量出现的负资产中，按揭违约率并没有大幅上升，负资产中最终损失的比率并不大。
房价下跌情景与银行资产质量测算
与国际同业相比，我国银行业在房地产业上的贷款投放占比仍然处于较低水平。如果房地产业贷款不良率上升120bp，考虑到房地产贷款在上市银行全部贷款中占比平均24%的水平，上市银行2010年净利润增速为-4.34%。
结论：房价对银行影响深远，但近期无需过分担忧
今年房地产相关贷款不良率大幅上升的可能性不大，地方政府债务风险暴露的可能性也较小。考虑到地方融平台贷款以及明后年的房地产风险暴露，今年可能会加大拨备计提，从而使得行业净利润增速降至20%左右，更接近我们年初中性假设下得到的业绩预测结果。
（具体内容请见附件）
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