| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月23日 13:56 |
作者： |
鱼晋华 |
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撰写时间： |
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针对我国住宅领域所出现的投资与投机需求过于旺盛，如果在商品住宅的持有环节开征房地产税，将会使一部分自住需求转而寻求在租赁市场满足居住需求。从而会改变投资需求对未来的房价预期，并可适度缓和并改善房地产市场的供求关系。
除此之外，还可给地方政府带来新的长期而稳定的税源，使地方政府的财权与事权更加匹配，从而降低对卖地收入的依赖，减少对地方政府将经营城市异化为经营土地的激励。因而也可一定程度上遏制地方政府片面追求土地增值收益的短期行为。我们认为针对住宅的持有环节开征房地产税将是大势所趋。
我们发现房地产保有税负比重的高低与房地产泡沫及房地产周期的波动关系不大。如物业税负比重较高的韩国、美国、日本均出现过房地产泡沫，而税负相对较轻的德国对房地产泡沫的控制一直较好。
考虑到目前所实行的超级严厉的按揭政策具有临时调控房地产市场的短期性，如果信贷政策放松，势必引发房价的报复性反弹。我们认为在今年年底，结束超级严厉的按揭贷款政策，取而代之推出可长期抑制炒楼倾向的房地产税，将是理性的政策选择。房产税的开征如实行差别化征收，即对豪宅征收，或对第三套房征收或按一定人均面积以上的房屋征收，将更符合打击囤楼，鼓励自住需求的政策意图。预期上海版的房产税出台后对于囤房的投机炒作行为将起到抑制作用，但整体来说对行业的冲击将较小。
从他国经验看，持有环节房地产税的开征可对房地产的短期交易带来影响，但并不能对房地产的周期产生长远影响。不必对房地产税的开征过度焦虑，相反，我们认为对住宅持有环节征收房地产税可促进购房需求更加理性的释放，利于房地产行业长期健康发展。
（具体内容请见附件）
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