| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2010年06月07日 14:22 |
作者： |
孙建平;张伟明 |
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撰写时间： |
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摘要：
事件内容：
国税总局继5月26日发布《关于增值税清算有关问题的通知》后，于6月3日再次发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，明确要求各地税务部门开展土地增值税清算，要求“还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区要坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作”，“各地税务部门将土地增值税清算列入年度计划，严格考核”。
事件点评：
1、5月26日政策出台后，我们在当日点评报告中旗帜鲜明地提出土地增值税清算力度可能超预期，研究了对开发商、商业模式和行业的影响。2、6月3日文件表明土增税严格清算将全面铺开，将消除实体和资本市场对这两次文件严肃性的疑虑，彻底打击了许多开发商和投资者的政策力度转宽松预期。
3、该文件有关规定再次提高了土增税严格清算的技术可行性。例如：规定符合清算条件的项目禁止核定征收方式清算，堵住漏洞。
4、该文件高度值得关注的是提高了土增税预征率，并要求部分地方研究土增税预征率与房价挂钩制度。这将对开发商推高房价获取高额利润、囤地囤房慢开发的动机构成釜底抽薪式的打击。
5、中长期看，土增税严格清算将改变行业商业模式，“高周转、快开发、低毛利”的万科类模式将获得长期竞争优势（我们在08年3月18日《在黑夜中寻找光明》报告首次提出并分析了万科类、非万科类两种商业模式），产业外资本进入速度将放缓，行业集中度将提高。
6、我们认为本次土增税政策的落实并不是现行政策的小修小补，而将是行业长期制度建设与规则完善的一部分。房地产调控政策重心正在从需求管理向供求管理过渡，接下来打击囤地、开竣工管理、预售款管理、囤地行为与融资挂钩等供应管理措施可能成为新的政策着力点。7、因测算时严格计提土增税，所以严格清算对我们所做的公司业绩预测和RNAV估值有一定影响，但总体影响较小。
8、主流上市公司多数做到了土增税严格清算和充分预提。但在行业内非上市公司不如上市公司，中小开发商不如大中开发商。附表2、3统计对A股主要上市公司有关情况，滨江集团等清算程度不够，万科A、保利地产等公司基本严格清算；部分公司09年末应付的土地增值税（预提）占现金比例较高，若年内清算可能面临较大的现金流压力。9、维持4月26日行业周报中首次提出的“量价没有20-30%的调整之前（尤其是房价），政策面很难转向。维持行业中性评级。
（具体内容请见附件）
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