| 来源： |
国都证券研究中心 |
发布时间： |
2010年06月04日 14:46 |
作者： |
邹文军 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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核心观点：
国税总局2010-6-3下午发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》点评：
1、土地增值税清算将从严征收。税务总局分别在5月26日和6月3日出台两个针对土地增值税清算的通知详见附录。6月3日通知内容详尽、措辞严厉，土地增值税清算将从严征收，且严厉程度超出预期，土地增值税严格增收将会对房地产企业产生重大影响。
2、首次明确预征比例。各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，核定征收率原则上不得低于5%。3、土地增值税从严清算可操作性强。国家税务总局已于2009年5月发布详细的《土地增值税清算管理规程》，加上5月26日、6月3日发布的关于相关清算与加强征管的通知，对土地增值税计算、预征、清算过程作出详尽的说明，操作性强。
4、建立问责制清算土地增值税。各级税务机关将建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。通知要求“坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。”5、土地增值税严格征收将对房地产企业盈利能力产生重大影响。根据《土地增值税暂行条例实施细则》及《土地增值税清算管理规程》，土地增值税实行四级超率累进税率，我们在表1中以实例详细计算了严格征收土地增值税对项目盈利的影响，当房价涨幅过大后，房地产开发项目的净利润率将不再明显上升，形成净利润率的天花板，企业盈利能力明显受限。
6、从理论上讲，土地增值税并不能抑制房价，开发商仍可通过涨价获利，但对商品房销售收入进行了重新分配；对房价涨幅越大、毛利率越高的项目影响越大。即使按土地增值税最高超率累进税率为60%征收，房价涨价额度超过扣除项目的200%之后部分，开发商仍与税收分成为4：6。涨价仍为有利可图，开发商并不会因此而降价销售，但却明显减低涨价所带来的收益。
7、企业囤地囤房情况将会减少，而周转将加快。尽管囤地囤房仍能带来绝对收益，但由于土地增值税形成净利润率上限，追求净资产收益率的开发企业将减少囤地囤房转而以合适销售价格定价加快周转。
8、仍维持房地产行业“中性、A”评级。我们在此前阐释过“土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著；房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性，存在进一步修正的可能。”且由于房产税仍悬而未决，仍维持房地产行业“中性、A”评级。
（具体内容请见附件）
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