| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月03日 13:49 |
作者： |
杨国华;胡栋亮 |
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我们的观点
重申我们提出的把握地产股行情的分析框架，即“四个基本点”——政策、成交量、房价、估值。前三个要素决定地产股趋势，第四个要素决定地产股运行空间。无论是趋势性的反弹还是反转，均取决于前三个要素。
目前，地产股所处背景——房产税是当前政策关注焦点，成交已大幅萎缩，房价尚未下跌，显然，按照“四个基本点”的分析框架，房产税是否出台及房价走势将决定短期地产股的走势。
若房价继续上涨，地产股投资机会根本无从谈起。我们认为，房价下跌是必然，而这是政府之愿、行业之福、投资之道。当然，下跌还需时间过程。因此，房价走势其实已经不是变量，唯独的变量是房产税。
若上海房产税不出台，则短期利空政策出尽，地产股将上涨，但上涨将是对政策利空预期的修复上涨，能否形成趋势性反弹尚需市场面的支撑，即成交量和房价的支撑。若房产税不出，目前一线城市成交量可以视为筑底（北京、上海、深圳等一线城市近日的成交量已回落至08年最差的时期，见右图），所以，房价回落之时（媒体纷纷报道可能就是时间节点），恰是政策不再收紧、成交量上行的信号，地产股上涨将演化成趋势性反弹。
若上海房产税出台。首先明确的一点，即使出台，我们认为政策不会太过严厉。
原因：此轮地产调控的逻辑是压制需求，增加供应，逼空开发商资金链，迫使房价理性回归。而“限贷、限购”等政策已经非常明显的抑制了需求，多数城市成交量锐减就是证明，政府压制需求的目的已经达到，没必要再通过严厉的房产税把需求进一步打压至谷底，政府的下一步政策重点将是如何增加供应，如何收紧开发商的资金链条。而且从历来政策调控的思路来看，都是渐进式的，如从09年底国十一条，到2010年4月的国十条，是渐次加码的过程。所以，不到万不得已，政策往往是从松到严。从这个角度讲，房产税出台更多将是突破“从无到有”、“为目前短效政策退出前引入长效机制”的铺垫，因此，我们预计房产税力度不会太大，对购房人而言，实质增加的成本可能很有限，但可能会加重购房人的观望情绪，成交会再次萎缩。在这种情况下，地产股将下跌，但政策的边际效果将是递减的，不论是楼市的成交量，还是股市下跌幅度都不会太大，待市场对政策消化之后，成交量不再萎缩，再次筑底时，同样，房价的松动，将视为地产股趋势性反弹的机会。
若上海房产税出台，且力度非常严厉，则地产股和楼市成交量将出现大幅下跌，但我们认为这是小概率事件。
（具体内容请见附件）
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