| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月30日 15:07 |
作者： |
李少明 |
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事件：4月29日上午，我们邀请了中原地产华北区董事总经理、国务院房地产调控专家组委员李文杰先生作“新国十条”出台后全国房地产市场近期情况及展望电话会议。
会议情况如下。
会议要点：
2010年1-2月政策处于观望期，三月后续没有出台政策，市场认为政策已经出尽，地王托底房价，全国楼市突然爆发。一手房上市数量低于预期，通胀预期强，保值因素导致一线城市投资购房比例提高，价格上涨向二三线城市蔓延。
目前信贷和调控政策已基本出尽，后续可能出行政干预。房地产市场的调控框架由中央定，各地方政策自己找定位，热点城市调控严格，二、三线城市政策松一些。后续政策将在5月份出来。房产税（物业税）：舆论、立法层面都具备条件，势在必行，将对楼市改变巨大，如果之前出台的对楼市调控的政策有效果，房产税出台将延后，如果之前的调控政策效果不强，则出台的时间加快。如果房价还不跌可以限制交易、限制购房。北京现在是权衡期，但是北京后续一定会走从严的路线。
银行对第二套房贷的真正调整从2010年才开始。2010年之前银行房贷层面：一直都是袖口政策，公开执行政策，但是私下另有对策。
购房需求依然存在，但本次政策调控力度大于07年，限制购买套数已经提出。政策调控房价一定下来，价格降幅要达到2009年年中之前的水平。已经出台的“新国十条”对各方的影响：热点城市调控力度强，但土地市场火爆，地王很可能继续出现，开发商等对房价仍有分歧，开发商层面，短期应对调控不会降价，开发商后续可能会照顾老客户对老顾客调价。个人层面，二手房，成交量五月将降低到最低点，一手房，深圳、上海、北京认购仍然存在，但是热度降低了，二手房受新政影响大，一手相对影响小，二线城市如重庆等等影响相对小，三线城市影响不大，也不是调控重点。户型方面：政策对投资性改善性户型（高总价，大面积）影响大。
价格回落幅度的判断：二线价格回落相对小，大概是一线城市回落幅度的一半；一线城市回落幅度大，3成。时间点位：2010年年底或11年年初，这次的政策调控目标是价格一定要回到09年中的水平。现在提法不是遏制过快上涨，是回落到合理区间。
北京市场目前是量急跌，价格不动，观望，是调控初期正常现象。政策落地之后，观望之后才有结论。各城市正在出台细则，青岛已经出台细则，五一前，主要城市会出台细则。
银监会曾做过压力测试，房价跌30%，银行风险可控，现在出台严厉调控对今年的GDP影响不大。房价整体下跌30%，差异化看，通州跌一半，望京跌较多，中心区跌较少。
目前资产价格趋势向下，市场资金肯定不会流入房地产市场。
（具体内容请见附件）
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