| 来源： |
股市动态分析 |
发布时间： |
2010年04月26日 10:52 |
作者： |
吴佳 |
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国务院10号文的出台，预示着房地产行业开始进入全面调整时期：一方面是楼价的下跌，一方面是房地产开发利润的归于平常。虽然房地产行业的调整无可避免，但我们需要思考：这是周期性的调整还是行业的拐点？如果是前者，我们还可以看到衰退与繁荣的轮回，如果是后者，则今后行业的规模、盈利与影响力与巅峰时相较都会大为逊色。笔者倾向于认为属于后者。
之所以认为这次调整会带来整个行业的大拐点，是因为，中国住房市场在经历了完全保障性住房--完全市场化住房之后，将会过渡到保障性住房与市场化住房并行的体制，其中，保障性住房的占比将超过市场化住房。这一拐点的出现，是政府对房地产行业重新定位的结果。
房地产能够成为中国重要的支柱产业，是有其特殊背景的。
1997年：受东南亚金融危机的影响，我国迫切需要找寻到一个能拉动经济增长的新支点，汽车业和房地产业被选中。于是，有了"培育新的经济增长点"的说法。
1998年：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文）的出台，停止了福利分房，但该通知仍坚持对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，如最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。通知要求重点发展经济适用房，并强调了政府的责任。
2003年：8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），把经济适用房由"住房供应主体"换成了"具有保障性质的政策性商品住房"，同时，把房地产业定性为"促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展"的"国民经济的支柱产业"，住房的公共产品特性被削弱。从此，房地产行业迎来最好时期，中国也进入了房价持续高涨的时期。
现在出台的10号文，基本上否定了2003年18号文的精神。10号文要求确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。以保障性住房每套60平方米框算，建筑面积将达3.48亿平方米。据国家统计局数据，2009年住宅竣工面积5.77亿平方米，按2009年的水平，则保障类房的占比将迅速提升至60%，今后这一比例应该呈稳定上升趋势。在如此强力的政策引导下，房地产行业新的、重新归于平淡的拐点来临便不足为奇了。
10号文能够出台，有两大方面的原因：一是社会性因素。在高房价与高地价之下，老百姓购房困难，生活质量与消费能力大受影响，频繁发生的暴力拆迁事件也严重破坏了社会的和谐与稳定；二是经济性因素。虽然房地产在拉动经济中的作用是显而易见的，但其产生的负面影响以及长期来看对经济的负贡献也是十分突出。现在，各个行业的企业都竞相进入房地产，而资金和资源向房地产流入的同时，反过来也阻碍了其他行业的发展。香港、日本房地产的过度发达，都在很大程度上影响了本地区与本国的竞争力。香港在与台湾、新加坡的电子工业竞争中落败，日本在房地产泡沫破灭后的一蹶不振，都应引以为鉴。世界上没有哪个国家是靠房地产持续发展的，但房地产泡沫破灭后带来的毁灭性灾难却逼迫全社会为其买单，如2008年的全球金融危机。
必须承认，在很大程度上，10号文还明显带有阶段性文件的特点，颠覆性拐点的确认需要长期、指导性文件来作最后的确定。至于为何10号文出台的具体时点是在4月份，相信与一季度的经济运行情况较为理想有关。我们看到，一季度GDP高达11.9%,投资对经济的贡献率由去年全年的94%下降至一季度的58%。于是，政策又重新回到2008年应对金融危机前的轨道。
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