【研究报告内容摘要】

　　行业近况:12月份单月新开工面积1.78亿平米,同比下滑2.5%,环比上升仅10%,单月数据低于市场预期,市场担心调控政策抑制了新开工面积的增长,我们的看法如下:评论:12月份新开工数据是正常的,政策影响不会这么快,开发商对2010年仍保持谨慎乐观,10年计划还在制定当中,我们维持预计全年新开工面积增速15%~20%。

　　12月份新开工面积偏低是基数原因。我们注意到,今年全国的11月单月数据基数达到1.62亿平米,同比增长193.6%,环比增速98.7%,远超过历史同期平均5000~6000万平米的开工量以及09年7-10月8000万平米左右的开工量,与往年不同,09年9-10月份二线城市市场需求极为旺盛,推动了地产公司在11月份开始加快开工节奏,而部分二线城市如重庆、武汉、石家庄、西安等城市11月单月表观新开工同比上升幅度都在300%以上,因此我们推测在11月份月报统计时,可能出现地产公司将11-12月份数据提前上报的情况,如果11月的真实新开工量是前期8000万平米左右的正常开工量,12月份的表观新开工量同比增长可能就在30%~40%左右。而从另一角度来看,地产公司从开工计划制定,到项目公司层面拿到施工许可证,实际动工(此时纳入房地产新开工面积统计范畴)之间一般有2~3个月左右的时滞,从季度数据来判断行业实际的情况会更为清晰,整个四季度的新开工数据同比上升了45.2%,环比较三季度上升了66.7%,显示需求旺盛推动的新开工增加依然在持续,而4季度较高的新开工,基本上在两个季度后将形成可售资源,10年下半年供求形势可能略微趋缓。

　　地产公司12月份并未实际缩减新开工,但对10年普遍谨慎乐观:从我们与上市公司沟通的结果来看,A/H股龙头公司12月的施工/开工情况并未出现明显波动,项目公司层面,热点地区断货后加快开工现象依然较常见, 12月政策打压并未如此立竿见影,短期内对于开竣工计划调整并未出现,预期一季度的新开工面积依然将维持较好的增长,市场对于12月政策调控带来新开工面积缩减担忧可能过度,但放长远来看,密集政策出台也肯定影响到上市公司对10年的整体预期,使其在10年销售/新开工增长计划上也保持相对谨慎乐观态度,我们预期大部分公司10年目标销售将有一个30%~40%的增长,对应的是全年新开工目标相应的在去年基础上提升20%~30%左右。

　　综合来看我们依然维持新开工面积10年同比增长15%~20%的判断,但受政策影响其增幅仍存在一定的不确定性,同时结构上会有转移,主要增量预计将来自于三、四线城市。

　　估值与建议:地产板块近期受市场预期下调而走势较疲弱,我们认为明年行业波动性加大,优选个股将更为重要,在政策调控及信贷收缩中具有品牌优势的全国、区域龙头地产公司和具有低廉土地储备的公司有望脱颖而出,同时也提示投资者关注于大股东有优质资产的重组地产公司及受经济复苏及消费推动的商业物业地产公司。