| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年01月22日 09:31 |
作者： |
孟坚 |
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近日，房地产业有几个不太为人关注的事情很耐人寻味。一是北京市规划委网站登出了一幅曾经的“地王”建设规划公示，拟将原来建筑60米、80米的控规高度分别提高至80米和100米。按照常理判断，这等于是提高了该项目的建筑容积率。另一事情较为戏剧性，南京一2002年交房入住的住宅项目近日却要被拆迁，该地块新建项目的容积率比此前当地规划部门曾批准的要高出近50%！
也许一般老百姓对建筑规划没什么概念，不太清楚规划方案的修改意味着什么。这里有个较为关键的词――建筑容积率。通俗一点地说，就是土地面积与在其之上可盖的房子面积之比。举例说，一个一万平方米的地块，政府规划开发商可以建3万平方米的房子，那么这个项目的容积率就是3。
前些年，在全国房地产开发的热点城市中，靠官职、关系和批条子低价拿地的“空手套白狼”的做法并不罕见。在环环相扣的灰色利益链中，行政权力的身影无处不在。拿地者期望尽可能少地交地价款，炒地者需要更换开发商名称，修改容积率，如果不能搞掂土地和规划主管官员就根本别想获取暴利。
有门道的开发商通过高级公关改动容积率。把容积率1改成1.5，小数点后一位的变化，就意味着原来许可盖10幢楼的土地面积你可以盖15幢楼，土地成本也由此被大大摊薄。当初的建设规划也并不周全，那么根据城市经济发展的需要，完全可以找出充分的理由为这种修改提供说法。既然层层审批和领导拍板都是允许的，那么谁能说领导不能发这个话？领导拍板的事情效率反而会高了许多。至于这个“修改”是否有价、身价几何，外人很难说清楚。
据房地产业内人士私下向中国证券报记者透露，现在一些“地王”中的“猫腻”不太为外界所知。从地方政府的角度看，需要有一个标杆性的地价来提高区域整体的土地价格。对于开发商来说，如果真的按照拍价卖拿到的土地，能不能赚钱还真是心里没底，但如果事先和政府私下约定只是当“托儿”，即使拿下地块政府也将会以某种形式进行补偿，那就另当别论了。
坦率地说，单方面偏袒开发商修改的建设规划可以有很多理由，但其所造成的伤害至少有两点：一是对购房者不公。原来的住宅小区住500户人家，修改规划后多建了300套房，人口密度大大增加，居住品质大大下降；二是对其他参与竞标的开发商不公。就好比到农贸市场买东西，一块钱可以买三个鸡蛋，但市场管理人员的小舅子来了，他一块钱能买五个鸡蛋。这既违背了市场交易公平的原则，也让小贩的公信力受到影响。
事实上，任何一次建设规划的调整都是一次利益分配的调整。操作越模糊，权力就越没有边界。尽管在2003年那场被称之为“土地革命”的规则刷新中，各地方政府走出了划清政府权力界线的一大步，但广大民众仍然期待游戏规则的公正。
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