| 来源： |
宏源证券研发中心 |
发布时间： |
2009年08月24日 16:39 |
作者： |
杨国华 |
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本报告试图解释两个问题：1、下半年成交量环比下降是否将导致地产商盈利增长幅度迎来环比拐点？2、地产股估值是否很高？
投资要点.从市场整体销售情况看，09年下半年对企业盈利的贡献度将超越09年上半年。选取18个主要大中城市为研究样本可以发现，09年上半年房地产企业的盈利模式是“以量补价”（09年上半年多数城市商品住宅的平均成交价格同比是负增长），而09年下半年房价的正杠杆作用（多数城市08年房价是上半年高，下半年低，09年下半年房价同比将出现正增长）才开始显现，房地产企业的盈利模式将变为“以价补量”。数据显示，后者对企业盈利的贡献度将超越前者。
我们认为仅通过成交量环比的变化来判断房地产板块的投资价值是片面的。
其一，成交量环比本来就有波动，伴随三季度传统销售淡季的到来，成交量出现环比下降是非常正常的；其二，也是最重要的，我们认为关注成交量和房价变化趋势，最终的落脚点其实是看对企业盈利的影响，而企业盈利是房价和成交量综合作用的结果。事实上，企业盈利模式的转变将导致企业盈利增长幅度仍然处于上升通道。
目前房地产市场的变化并没有改变企业盈利增长的环比向上趋势，这是我们坚定看好地产股的根本原因。
地产板块已经处于低估状态。目前房地产板块的静态市盈率36倍，以全国09年1‐7月商品住宅销售数据建立模型进行分析，企业净利润增长为95%，则PEG为0.38；而07年房地产板块的平均静态市盈率是75倍，以全国07年销售数据进行分析，企业净利润增长为79%，PEG为0.95；在同样的分析模型下，06年的PEG是0.56。目前的房地产行业政策面比06和07年要有利，业绩要比06和07年增长性更好，但PEG估值却远远低于06和07年，也低于整个A股及沪深300，我们认为这是不合理的，地产板块已经处于严重低估状态。
从地产板块盈利的高成长性和确定性，以及低估值，我们坚持认为地产板块目前已经具备很高的投资价值。
（具体内容请见附件）
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