| 来源： |
招商证券研发中心 |
发布时间： |
2009年07月21日 15:58 |
作者： |
吴轩 |
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撰写时间： |
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近日，全国各主要媒体争相报道了关于杭州收紧“二套房”按揭信贷的消息，从此引发了市场对全国其他城市即将陆续收紧房按信贷政策的预期。早在去年10月，杭州以24条意见(即《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》)率先启动地方楼市刺激政策，引领一轮地方救市潮。时隔8个月后，杭州又一次率先打响楼市“紧缩战”。从经济发达程度及人均收入水平上看，杭州、深圳均位于全国前列，属于资本集中度较高的城市，同时这两个城市的金融服务业也比较发达，为购房需求的释放提供了良好基础。在去年年底央行放松信贷政策以后，杭州、深圳等地的房屋成交量节节高升，但同期的房屋供给却相对有限，从而导致房价上涨幅度较快。出于对新一轮房地产泡沫的担忧，杭州等个别城市收紧“二套房”信贷已在预期之中，然而在我国外需恢复缓慢、内需释放有限的经济环境下，维持较宽松的信贷政策仍是长期趋势，充沛的流动性将继续助推房市回升。
开发商资金压力显著改善2009年上半年，全国商品房销售额大幅增长53%至1.58万亿元，显示开发商的存货周转速度及资金回笼力度均明显提升。另外，随着央行关于下调房地产项目开发自有资本金比例等各项宽松信贷政策的实施，各金融机构自年初以来普遍加大了房地产开发信贷的规模，从而进一步缓解了地产开发商的资金压力。今年上半年，房地产开发资金来源同比增长23.6%至2.37万亿元。其中，来自国内银行的房地产开发信贷额约为5,281亿元，相比去年同期更大幅提高了32.6%。全国房地产开发资金来源总额及国内银行房地产开发信贷今年1-6月的增速水平分别较1-5月加快了7.5个及16.8个百分点，说明房地产行业整体的资金状况正在逐步改善。
房屋开发效率并未明显改善虽然房地产企业目前的资金状况较年初已显著改善，但全国商品房的开发效率却并未明显回升。今年1-6月份，商品房开工面积、在建面积及土地开发面积增速分别为-10.4%、12.7%及-15.2%。
相比今年1-5月份，房屋开工面积的跌幅收窄了5.8个百分点，土地开发面积的下滑幅度继续扩大1.9个百分点，商品房在建面积增速则略回升1个百分点。我们认为抑制商品房开发效率提升的因素主要来自于以下3个方面，1）08年下半年房屋销售的持续低迷导致了房市存货的大幅上升，开发商普遍以放缓项目施工效率的手段减少市场住房供给；2）房企负债高企、资金链从紧的现象在08年尤为突出，部分开发商为了满足正常的经营开支甚至在去年新增了较多高息短期贷款，为了降低融资成本、改善财务状况，大部分开发商将年初房屋销售回笼的资金偿还了银行贷款；3）开发商投资信心的恢复及对行业预期的转变需要一定的过程，在去年房市调整的背景下，房企迅速启动投资扩张的局限性较大。
（具体内容详见附件）
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