| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2009年04月10日 14:43 |
作者： |
白宏炜;宁静 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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投资提示：
我们认为，进入二季度，一二线城市房屋销售量仍将保持较高水平，房价有望下半年见底，行业反转将进一步提升地产板块估值空间，建议二季度继续超配地产股，H股近期股价回调提供了较好的买入时机，一线及二线地产股均有较好投资机会，二线股弹性更大；A股建议投资重心回归全国及区域龙头地产公司。
理由：
我们对于地产股未来表现的信心主要来自于：
二季度主要城市成交量仍将保持较高水平：1)二季度仍将以消化库存为主，大部分地产公司财务压力仍较大，开发商低价促销的状况仍将继续，主体呈价跌量增或价平量增；2）主要城市三月份高成交量将不会延续，但二季度成交量将维持在高位，而在去年四川地震、金融危机影响的较低基数下，预计今年二季度成交量将实现较好的同比增长；
市场的存货压力在不断减轻，房价见底可期：随着一季度成交量的回暖，库存的去化速度呈加快态势，目前商品房库存去化需要8~9个月，而该数据在年初的时候为13~21个月；开发商二季度投资仍将谨慎，未来供给增量有限；随着成交量回暖的延续，一二线城市房价有望在下半年见底，地产板块估值水平将随着房价的企稳和未来企业投资的增加而提升。
一季度良好的销售使得09年盈利确定性较强:一季度一线地产公司平均完成全年销售目标的30%，而正常年份该比例大致为20%，我们认为，龙头地产公司销售收入将超出其年初制定的销售目标。另外主要的地产公司一季度末预售未结收入占全年预测收入比例达到80％以上，09年盈利确定性较高，业绩有上调的可能。
投资建议：
近期股价回调带来H股较好投资机会：市场担心成交量二季度难以持续以及再融资压力引发了地产板块回调，我们认为成交量将持续回暖，而融资有利于地产公司估值水平提升，所以股价回调带来了较好的投资机会，一线地产风险较小，长期价值较高，建议重点投资华润置地、中国海外和远洋地产；二线地产短期股价提升空间大，绿城中国、首创置业和雅居乐是我们的首选。
A股建议回归龙头地产公司：A股方面，整体估值依然处于相对较高的水平；但与港股不同，相对龙头地产公司2~3倍P/B，二三线地产公司3~4倍P/B估值水平明显偏高。我们认为相对二线地产公司来说，全国及区域龙头公司资金压力较小，成长潜力更好，其稳定的业绩及财务状况也提供了较多的安全边际，建议投资者投资重点回归招商、金地、保利、万科等全国龙头及金融街、浦东金桥、华发等区域龙头公司。
（详细内容请参阅附件）
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