| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2009年02月05日 15:17 |
作者： |
王嘉 |
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本文的主要目标是解答以下两个问题：
未来地产板块是否还值得长期超配？在地产行业的“后调控”阶段如何把握阶段性超额收益？
通过研究香港97之后地产行业从巅峰到复苏的完整过程，从估值、行业指标和经济指进行分析，我们发现地产行业并未能领先经济出现反弹，即使从1998年8月港股的低点开始进行比较，地产行业虽然有阶段性的超额收益，之后10年的累积超额收益也仅为17%，而A股从1664至1月7日，地产超额收益为10.6%。
在土地供给受限、开发商参与炒房、负利率推升资产价格等共同因素作用下，香港地产泡沫在1997年达到巅峰。而在泡沫破灭之后，港府同样采取了变更土地用途、暂停卖地、减免税费、放松监管、降息、增加信贷等因素，但地产市场并未在短期内回暖，市场成交在房价于03年见底之后才逐渐走出低谷。
我国房地产市场自98年以来经历了市场化的10年，地产行业初步发展，从政策周期看，也经历了一个完整的循环，自08年开始，刺激房地产业发展的政策不断。不过我们认为目前的房价仍然偏高，政策面的偏暖并不能改变地产价格进一步回落，并且长期盘整的大趋势，除非地产价格非理性暴跌，否则在今后几年内地产行业难以再现昔日的繁荣。
在地产价格被充分挖掘之后，地产商难以通过价格暴涨获得暴利，从全行业看，地产将不再是一个具有明显超额收益的行业。驱动公司增长的因素中，内生因素的重要性将提升。基于我们对行业趋势的判断，我们仍然维持对地产行业的“中性”评级，建议在阶段性行情中增强地产行业仓位配置的灵活性。在公司选择方面，虽然在市场进一步探底过程中，区域市场较好、资金和预售款充足的公司相对受到追捧，但长期而言清晰出色的战略、突出的开发和管理能力将成为优质地产关键指标。(具体内容请见附件)
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