| 来源： |
招商证券研发中心 |
发布时间： |
2009年01月05日 18:03 |
作者： |
贾祖国;孟群 |
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撰写时间： |
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尽管行业最差情况还未到来，但股票底部已现。参照国内外历史数据，我们认为，在房价再次上涨前龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡走势。地产股将因较好的相对收益而优于大市，我们上调行业评级至“推荐”。
中国房地产的调整只是阶段性的：中国目前的城市化进程正在处于加速阶段，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段和进入大城市郊区为主导阶段，中国未来的房价总体是上涨的。中国这一轮房地产调控总体还比较及时，金融机构和企业并未有大规模的过激行为，这与日本当年有着很大的不同；
未来2年内房地产行业将继续价跌量缩：我们预计这轮房地产周期要调整到2010年底前后，一线城市的房价总体还有30%左右的下跌空间。期间成交量也将不断萎缩；
09年房地产调控政策正负面皆有：未来调控政策将进一步放松，不排除部分城市出台买房退个人所得税的政策；09年保障住房将会进一步大力推进，在短期内这会加重消费者观望情绪；农村宅基地自由流转将提上议事日程，其会对郊区别墅价格有较大程度的负面影响；
在房价没有大幅上涨之前，房地产股票的估值将围绕PB进行：日本70年代是2到3倍PB左右，持续了10年左右；日本90年代是1到3倍PB左右，持续了12年左右；从97年到了06年，万科A的估值是2-4倍PB左右，持续了近9年时间。因此，参照国内外历史数据，我们认为龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体呈现震荡走势；
行业投资评级上调至“推荐”：房地产股票PB估值底部已现，未来总体呈现震荡走势；前期部分龙头公司的股价在一定程度上反映了房价下跌预期；地产股将因较好的相对收益而优于大市；
投资建议：建议地产股至少标配；未来房地产政策即有正面也有负面，成交的变化也有季节性，这些都会影响股价走势。建议波段操作；对于招商地产、华发股份、万科A、保利地产等龙头公司而言，我们认为2倍PB以下的股价从长期看应该是一个比较好的买点。（具体内容请见附件）
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