| 来源： |
宏源证券研发中心 |
发布时间： |
2009年01月05日 17:28 |
作者： |
杨国华 |
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08年三季度宏观经济加速下滑，深层原因是房地产行业投资增速大幅下降。
3季度经济减速明显加强，第二产业增速放缓是拖累经济的主要原因，其中与房地产行业密切相关的重工业增速更是快速下滑，而直接原因是3季度房地产投资增速大幅下降，商品房施工面积和新开工面积增速出现负增长。
救市政策将在09年二季度开始陆续显现效果。此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段（首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化）对需求的影响时滞，推断救市政策可能在09年二季度开始刺激需求增长。
放松二套房政策仍存较大预期。在房价下行过程中，投资需求的释放可能更快于刚性需求，未来通过放松二套房政策进一步激活房地产市场需求的可能性较大。
市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在09年陆续好转，并在09年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。12个主要城市多余库存压力预计09年底有效缓减；保障房建设也并非商品房市场的绊脚石；货币政策放松，房企开发资金压力将在09年逐渐好转；高地价土地将陆续入市，约束房价下跌幅度；若09年整体房价下行约14%，房价收入比将降至1990年以来的历史低位，居民购房支付能力将大幅增强。
上调行业投资评级至“增持”。房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在09年见底，而从估值角度看，行业市盈率处于历史低位，同A股其他行业相比也具有优势。
投资主线是寻找09年业绩确定性高的公司。从3个方面评估未来业绩确定性：1、预收帐款多，业绩释放有保证；2、08年前三季度销售情况好，弱势下销售能力强；3、财务状况良好，资金压力小。综合考虑，重点推荐万科A、保利地产、华发股份、滨江集团、万通地产。（具体内容请见附件）
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