| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2008年12月22日 10:02 |
作者： |
刘细辉 |
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对房改10年来我国房地产市场的观察：低谷中的房地产如何启动。1998~2003年我国房地产市场由低谷转为平稳稳定的发展，其中宽松的货币政策（货币供应和信贷）、收入上升、低利率是房地产上行的根本因素。
可能的负利率使得2009年房地产应是软着陆。存款利率降低使得租金收益率下降，无风险收益率的降低使房地产的投资收益相对有吸引力，会吸引大量资金进入；贷款利率的降低使实际房价下降，同时开发商降价压力和动力减轻，供求关系的变化使2009年房地产应是软着陆。
主要城市的存货销售周期平均为21个月，一线城市压力小于二线城市。一线城市中，深圳市场可能最先回暖。深圳市场表现为“价跌量增”的走势，现有存量销售期到2010年；北京市场有比较大的降价压力，成交量萎缩比较严重。
2009年投资策略是“先防御后积极”。上半年行业维持防御的投资导向，一线地产兼具安全性和经营弹性，相对更有投资价值；下半年由于行业在经过2个销售旺季后更平稳运行，成交量和估值水平将会提升，二线地产股会逐渐体现投资价值。
风险提示。政策力度与预期不符，房价软着陆时间加长无法导致成交量有效提升；宏观经济的预期调整是下滑而非大幅回落，否则即使房价下跌，也会因为收入的降低也很难使成交量回升。
万科A(000002):1、2008年10月份公司实现销售面积、金额46.4万平米、33.5亿元，前10月公司累计销售面积448.8万平米、金额389.6亿元、均价8681元/平米，同比分别增长-9.6%、-7.1%、2.7%，10月份公司没有获取新项目。2、前3季度，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平米，权益面积约502.1万平米，平均土地成本约2074元/平米。3季度末公司权益土地储备1845.6万平米。3、考虑到公司前3季度已经计提了5.35亿元的存货跌价准备，我们预计2008、2009年EPS分别为0.42元、0.46元，分别调减12.5%、11.5%。虽然如此，但公司采取的策略完全符合市场的发展规律，我们维持“强烈推荐”评级。
保利地产(600048):1、2008年10月公司分别实现销售面积、销售认购金额34.44万平米、25.82亿元，前10月公司实现销售面积、销售认购金额、均价分别为210.47万平米、167.35亿元、7950元/平米，分别同比增长24.3%、18.6%、-4.6%，2008年公司销售计划由240亿元调整为192亿元后，目前完成年度销售计划的87%。2、从总体看，公司销售情况比行业和同业其他公司要好，主要是由于公司加大在北京、长春、沈阳等二线城市的推盘量和销售。另外由于公司在拿地方面、以及成本费用控制上的优势，使得公司在面对房价调整之时仍能保持一定的盈利水平和比较积极的公司发展，3、我们预计公司2008、2009年业绩为1.00元、1.25元。我们认为，公司在拿和费用控制上的优势，仍然能让其在地产公司中保持很大的竞争能力，维持公司“强烈推荐”评级。
金融街(000402):1、2008年11月56亿公司债获得有条件通过，占08年1季度末母公司拥有净资产141.99亿元的39.44%，由于公司对投资性物业采用公允价值计量增加了净资产，因此发行规模比较大（万科59亿元、保利地产43亿元、金地集团12亿元）。此外，公司尚有10亿元短期融资券在审批之中。本次公司债券期限不超过5年，用于偿还商业银行贷款，剩余部分用于公司营运资金。参照之前发行的房地产公司债，票面利率预期在5.5~7%之间。2、公司资金压力原本就不大，此次融资完成后实力更是加强。公司在08年1月末就已通过公开增发筹资82.8亿元，另外由于业务模式良好，2008年3季度末公司资产负债率47.0%，账面现金89.2亿元，超过了3季度末的有息负债76.3亿元。3、公司“商务地产+自持物业+住宅开发”的模式已经形成，2008年公司商务地产、自持物业主要集中在北京，住宅项目主要集中在北京、重庆、南昌，天津津门津塔项目、惠州巽寮项目将会是2009年及以后商务地产、自持物业和公司业绩的最重要来源。4、预计2008、2009年每股收益为0.41元、0.48元，09年业绩调减9.4%，维持公司“强烈推荐”评级。
招商地产(000024):1、公司11月完成增发45,000万股A股，增发价格为13.20元/股，筹资额59.4亿元。本次发行向公司原A股股东优先配售，其中大股东全额参与配售并追加申购，占增发数量的62.1%。2、本次增发募集资金用于收购大股东拥有的6宗土地使用权，以及包括这6个项目在内的14个开发项目的后续支出，其中收购大股东拥有的6个土地使用权需要26亿元，其余投向该等收购项目，以及招商观园等8个公司现有项目的后续开发支出。3、此次拟收购的大股东项目，均处于蛇口地区，其中两个是出租物业，总体看此次收购项目的楼面地价较高，平均达到7600元/平米，公司预计这些项目未来能为公司提供约11亿净利润，平均净利率能达到17%，但是我们认为由于房地产市场的调整，未来的盈利会面临比较大的压力。此次拟收购项目均处于项目前期，体现业绩的时间应该在09年及以后。4、我们预计公司2008、2009年EPS分别为0.70、0.83元，分别调减9.1%、17.8%，维持公司“推荐”评级。
金地集团(600383):1、2008年10月公司共实现销售面积、金额分别为11.7万平米、11.48亿元，前10月公司累计实现销售面积84.81万平米、金额89.97亿元、均价10600元/平米，同比分别增长-2.27%、16.3%、19.0%。公司最近销售比较良好，主要原因在于价格采取的优惠比较大和加快了销售。2、公司11月和12月计划开盘和加推的项目有：金地梅陇镇、金地名座、金地博登湖、广州荔湖城、佛山九珑壁、天津格林世界、武汉格林小城、武汉国际花园、沈阳滨河国际、杭州金地自在城、南京金地名京、上海未未来、上海湾流域、上海格林世界等。3、由于预期盈利能力的降低，我们预计公司2008、2009年期末股本计算的EPS分别为0.61元、0.60元，分别调低17.6%、25.0%，维持公司“推荐”评级。
华发股份(600325):1、公司目前在售项目为华发新城五期，世纪城三期、水郡一期也达到预售条件。华发新城五期是公司2009年业绩的最主要来源，公司“十一”期间推出500套住宅目前已销售300套，但该部分售价要低于我们的预期，公司目前推盘力度有限，后续销售尚待观察。2、由于新城五期的售价低于我们的预期，我们调减公司盈利预测7.5%、22.5%，预计2008、2009年每股收益为0.78元、0.95元，公司2008年重估净资产为14.16元，维持“推荐”评级。
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