| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2012年05月08日 14:21 |
作者： |
邵宇 |
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房地产行业面临深度调整的风险。当前房地产行业出现明显调整，投资和销售增速显著下滑，全国性房价下降势头越来越明显。在租金回报率异常低的情况下，房价预期变化可能引发房地产行业深度调整。从国外的经验来看，通货膨胀和流动性是房价快速上涨的基本条件。目前我国通货膨胀正处于下行通道，货币信贷也难以维持过往的高增速，房价快速上涨的基本环境已经改变。
国际经验显示地产调整期间经济增速往往大幅下降。上个世纪七十年代以来美国房地产行业经历了三次比较明显的调整，过去三十多年来美国的三次经济衰退均发生在房地产调整的末期。近六十年来日本房地产市场也经历了三次显著调整，房地产调整期间日本GDP增速分别下降了7.8、12.3和10.1个百分点。
地产调整将通过投资、财富效应和信贷等渠道传导至实体经济。房地产行业调整将直接造成今年固定资产投资增速回落4个百分点左右，并间接影响到基建投资、保障房投资以及房地产行业上下游的固定资产投资。除了房地产下游的家电家具等销售受影响外，房地产的财富效会逐渐体现，耐用品消费增速受房地产调整的影响较严重。房地产贷款占新增贷款的25%以上，且房地产和土地是重要的信贷抵押品，如果房价出现较大的跌幅银行业会出现惜贷行为，社会的信贷供应将有所减少。
预计今年的经济底部可能要推迟至3季度以后。当前工业企业库存调整处于主动去库存阶段，库存调整对宏观经济的不利影响正逐步释放。但是，货币政策放松的滞后以及地产调控政策的异常坚决加大了房地产行业深度调整的风险，且当前房地产行业调整对宏观经济的影响在扩散，银行信贷和居民消费正逐步受到冲击。因此，我们预计宏观经济的底部可能要推迟到3季度以后。
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