| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2012年02月28日 15:57 |
作者： |
钟伟 |
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房地产行业对GDP增长的贡献约为0.5-1个百分点
尽管房地产投资占固定资产投资的比重有五分之一，但以此为基础用支出法估算房地产对GDP增长的贡献会出现较大的偏误，其结果被大大高估。根据生产法的估算，房地产对GDP增长的贡献在5%左右，对GDP增长的拉动大概是0.5个百分点。即便加上建筑业，对GDP增长的贡献也就10%，对GDP增长的拉动大概为1个百分点。
12年房地产投资增速中性估计为15%
考虑到大量的在建房屋以及保障房的对冲作用，我们估计，2012年15%的房地产投资增速是个比较中性的假定。从资金供求来看，2012年房地产行业的资金来源大体能满足15%的投资增速。
12年房地产对GDP增长的拉动为0.7个百分点
在房地产投资增速下滑至15%的假定下，加上建筑业，并考虑到房地产的对其他行业的带动效应后，2012年房地产对GDP增长的贡献为0.7个百分点，相比于2011年下降了0.47个百分点。因此，即便不考虑任何对冲政策，在消费保持大体平稳的情况下，2012年GDP增速大致为8.7%，
去库存化是房地产行业的中期风险
我们预计到2012年、2013年年底，商品房房屋库存大约为45-46亿平米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000-3500亿，从而严重挤压房地产利润，并使房价重新向上的势头变得迟缓而艰难。
12年房地产政策难以全面放松
房地产调控政策放松必须满足以下两个条件之一：要么经济出现硬着陆，比如单季度GDP增速低于7.5%；要么房价出现全面的显著的下降，比如全国均价下降10%。我们认为，2012年经济增长的国内外环境不确定性不多，政策回旋余地较大，因此中央层面的政策放松可能性很小。最乐观的局面是：地方微调、中央默许。
年内房地产市场将表现出很强的韧性，能够抵御已经出现的政策底；年内即便刚性需求持续释放，流动性状况有所好转，去库存化也将使得房地产行业中期内面临价稳量升的压力状态。
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