| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年08月19日 14:42 |
作者： |
李燕飞 |
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8月18日国家统计局发布全国70个大中城市7月房价数据。从环比来看，7月新房房价涨幅继续收窄，二手房价涨幅有所缩小。我们预计，随着需求端抑制政策的延续和拓展（二三线城市正式实施限购），房地产资金控制的加强，未来房价涨幅仍将持续回落，甚至不排除下跌的可能。不过，基于房地长市场中的一些结构性因素、调控的不可持续性，房价长期向上的趋势不变。
房价涨幅继续收窄，二线城市尤甚
新房房价环比涨幅收窄。7月，新房房价环比上涨的城市个数为39个，比6月份少4个；环比下降的城市个数从6月的12个上升到7月的14个（图1）。
一二三线城市新房环比增长均相比6月有所下降。其中，三线城市平均环比涨幅最高，约为0.2%，一线城市更低些。而二线城市新房平均价格年内首现环比下降。（图2）。
二手房涨幅下降更明显。7月全国70个大中城市中，二手房房价环比上涨的城市个数为39个，较上月减少4个；二手房房价环比下跌的城市个数为17个，较上月增加2个（图3）。相比新房，二手房的涨幅更低。一线与三线城市价格已经接近停滞，二线城市环比下降约0.1%（图4）。
我们的解读
房价与调控政策之间仍呈胶着状态。目前出现的房价涨幅收窄无疑是房地产严厉调控的结果。不过，尽管面临史上最严厉的房地产政策，70个大中城市中仍有超过半数呈现房价环比上涨的态势，显示房地产价格上涨仍然具有很强的韧性，市场和政策之间的博弈仍处于胶着状态。目前出现的房价环比涨幅减少和房价下降城市数目增多能否形成趋势，仍有待观察。
我们认为房地产调控仍将持续，对房价构成压力。近期，不断有媒体报道上市房企库存再创新高。政策方面，国家外汇管理局出台封堵房地产企业境外发债的通知，住建部出炉二三线城市限购标准，银监会严控平台贷款和房地产贷款风险。结合此前温总理“坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处”的表态，我们认为，房地产调控仍将持续，上述政策仍是从资金和需求方面调控房地产市场，而不是加码。政府房地产调控的重心仍是落实之前出台的一系列政策，年内房地产调控减码的可能性也不大。我们预计，随着需求端抑制政策的延续和拓展（二三线城市正式实施限购）、房地产资金控制的加强，未来房价涨幅仍将持续回落，甚至不排除房企因资金链紧张而降价去库存的可能。不过，基于房地长市场中的一些结构性因素、调控的不可持续性，以及维持房地产市场平稳健康发展的政府调控目标，我们认为虽然短期不排除房价小幅下探的可能，但长期来看房价向上的趋势不变。
（具体内容请见附件）
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