事件：

　　1、深圳观澜店经营满5 年后，与关联方业主中航观澜地产重新签订了《租金及租期补充协议》，新租金为62 元/平米/月，自2012 年4 月26 日起，每年上浮2%，20 年总租金约2.77 亿元，且将原租期延长5 年，到2032 年2 月23 日截止;

　　2、将未安排的超募资金、前期投资结余及变更原超募投向共2.96 亿元，投向惠州瑞峰、南昌京东、成都莱蒙、总部大厦建设等4 个项目;

　　评论：

　　1、租金未有上涨，且有下降。公司在公告中披露了2012 年度与中航观澜地产发生的租赁交易总额为1423.7 万元，新签订的租金1212 万元(=62*12 月*16286平米)与其相比，略有下降，也高于20 年的平均租金1385 万元。租约也有所延长，虽为关联方，但也体现了合作公司对天虹长期经营能力的认可。

　　2、公司在募投变更公告中，披露了部分前期募投项目门店的经营效益(见表1)，有几点值得关注：天虹购物广场店升级君尚十分成功，截止12 年11 月已实现2963 万的营业利润，预计全年增长40%，公司又将东莞东纵店升级为君尚，在高端百货的运营中，公司已渐渐找到感觉，不排除以后的中心店，都以君尚的形式开出;区域密集布点的规模效应较为明显，东莞虎门店及赣州店不到一年即实现盈利;浙江区域的经营未见好转，仍然是最大的出血点，湖州店略有增亏，今年4 月新开出的绍兴店，也亏损了约1200 万，前期调研中得知，浙江的问题除竞争激烈，公司对消费者特点把握不够外，没有标志性的大店也是重要的原因，2013 年公司将在杭州开出约7 万平米的大店，需要重点观察其能否带动浙江地区向好的方面发展;

　　3、2012 年4 季度新开深圳龙岗坪山店、成都奥克斯财富广场店及株洲店(见表2)，全年共开8 家新店，公司目前共有门店58 家，进入21 个城市。2013 年将新开至少6 家门店，主要为深圳、江西、成都、惠州、杭州等地的门店，皆为已进入的区域加密，加强规模效应。

　　二、盈利预测与投资建议

　　我们认为当前公司股价已经严重低估，市场预期过于悲观，随着景气的回升，将有预期修正的过程，公司逆周期开店、前期成本上升导致利润率降低，也使得业绩弹性更大。公司规模扩张已见成效。长期看好其开店空间、快速的门店复制及异地拓展能力、密集布点的展店策略体现规模优势，股东实力雄厚，公司治理结构完善，管理层激励到位。目前东莞东纵店开始升级，部分面积尚未开业，将影响公司业绩，略微修正2012-14年EPS 为0.74、0.95、1.18 元，再次强调“强烈推荐-A”评级，目标价15 元。

　　风险因素：新开店低于预期，宏观经济下滑影响消费者信心