| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2012年08月07日 14:23 |
作者： |
宁静鞭 |
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撰写时间： |
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上半年每股盈利0.34元，同比上升25.1%，略超预期：
万科2012年上半年实现营业收入307.3亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%，期末每股收益0.34元，略超预期。
2012年业绩无忧：公司上半年结算了307亿元收入，净利润率下滑至12.1%（2011年：13.4%）。由于上半年结算单价偏低（11,456元/平米，低于2011年全年水平8.8%，超过前期销售均价、已售未结均价下滑幅度），我们假设下半年结算610亿元收入，净利润率回升至13%（意味着2012年全年利润率下滑约0.9个百分点至12.5%），公司还能实现115亿净利润达到我们预期。公司现有预售账款1308.6亿元，占到我们2012及2013年未结算预测收入的79%.但毛利率下行会是趋势：公司期内税金后毛利率为26.5%，较2011年全年水平大幅下滑2.4个百分点，而营业及土增税率10.7%（2011年全年10.8%），意味着税金前毛利率下滑速度超预期，我们认为：1）存货减价销售导致该部分项目毛利率偏低，预计拖累毛利率在1个百分点左右；2）与资本化利率增加以及土地成本上升有关。看中期，公司已售未结均价10,517元/平米，环比2011年底继续下滑6.6%，2012年上半年销售均价仅10,380元/平米，毛利率下行将是趋势。
开竣工计划不调整，财务状况稳健：截止6月末，公司实际开竣工占年初计划的35%和28%；公司一年以内到期流动负债加上短期借款合计为203亿元，财务压力小。
发展趋势：
往年来看，公司上半年销售额一般占全年销售额的45%~55%左右，而且我们预计全年可售资源将在1800~1900万平米左右，以65%去化率简单测算，全年将实现销售额1300~1400亿元，对应同比增长10%~15%。公司近期拿地速度环比有所增加，但依然偏慢，主要与地价依然没有显著调整有关，我们预期公司全年将实现250亿~300亿左右拿地额。
估值与建议：
目前公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.4和7.7倍，对2013年净资产值有30%的折让。我们认为公司在2012年将实现稳定、小幅销售增长，公司良好的资金状况使其在行业下行周期中抗风险能力强，重申“推荐”评级。
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