| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2012年08月03日 14:19 |
作者： |
唐佳睿 |
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撰写时间： |
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◆公告梗概：
公司董事会通过审议，租赁合肥市肥东县星光国际广场4万平米物业用于投资设立肥东百大购物中心，房屋出租方于2012年8月1日将租赁标的交付公司，并给予公司装修期六个月免租，租赁期限自2013年2月1日起共20年，租金总额3.66亿元，预计该项目可于2013年第一季度开业运营。
◆积极发展购物中心业态，渠道下沉至县级城市：
星光国际广场项目位于合肥市肥东县塘杨路与公园路交叉口西南侧，地处肥东县城中心区域，属于黄金商业地段，是肥东县城区商业中心改造项目和规模最大、功能最全的综合商业项目，商业建筑面积合计达8.7万平米，公司将租赁其中1-5层约4万平米，用于百货、超市和家电。
我们认为1）肥东县紧邻合肥市，与合肥主城区实现了有效对接，近几年经济社会各项事业取得跨越发展（2011年县域经济竞争力排名全国第147位），地区经济实力的快速增长和居民的消费实力的提升为门店未来的发展提供了坚定的基础。公司通过拓展连锁发展规模，做深做实区域市场，将实现合肥区域的网点纵深覆盖，从而巩固市场竞争优势，进一步做强做大零售主业。2）该项目定位于肥东县规模最大、档次最高、功能最全的综合性购物中心，突出了“多业态组合、一站式购齐”的核心理念，符合目前消费升级、传统百货向购物中心转变的趋势，将一举确立肥东市场相对领先的竞争优势。3）
项目租赁期限20年，租金总额约36600万元，房屋装修、设备投入等资金6200万元，累计投入总额约42800万元，租金折合1.25元/天/平，处于合理水平。而项目的主要风险点在于其体量巨大（达4万平米），短期内公司对县级的市场分析判断、经营定位以及市场培育期具有不确定性；同时肥东紧邻合肥市，该项目运营面临市区商圈辐射与分流。
◆区域垄断优势明显，外延扩张有序，维持买入：
我们调整公司2012-2014年全面摊薄后EPS分别0.58/0.67/0.78元（之前为0.58/0.68/0.79元），以2011年为基期未来三年CAGR 7.0%，6个月目标价11.6元，对应12年20X市盈率。公司目前还储备有肥西、港汇广场、柏堰科技园、滁州百大4个购物中心项目。而内生方面，银泰和金鹰进入合肥市场后，由于消费层次和目前合百的定位差距较大，并没有形成正面的冲突，同时随着鼓楼门店外立面装修完工，未来收入增速将有所回暖。我们认为合肥百货较为稳健的持续扩张能力、未来受益于安徽居民消费升级的潜力、区域垄断优势和美誉度以及自身品牌调整的积极因素，都是我们较为看好的亮点，公司目前股价对应12年13.8X市盈率，估值处于历史低位，维持买入。
◆风险提示：安徽零售市场竞争加剧，宏观经济下滑抑制居民消费需求。
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