| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2012年01月12日 15:06 |
作者： |
唐佳睿 |
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撰写时间： |
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公告梗概：
公司拟租赁乌鲁木齐市天山区大湾北路465号“中环购物中心”项目地下负一层及地上一层至六层的营业场所开设大型综合购物中心（百货及超市大卖场）。该项目总面积为20354平方米。租赁期限为15年零6个月，租赁期间租金总额为2.45亿元。
积极外延扩张，乌鲁木齐再添一店：
项目位于乌鲁木齐市天山区成熟生活圈，该项目周边2.5公里范围内住宅小区、企事业单位、医疗卫生机构及学校数量较多，常住人口约20万人，且人均收入稳定、具有较强的消费能力。同时，项目所在区域内无大型综合性购物中心，且距离最近的商圈较远。因此，该项目的建设可填补该区域内无大型综合购物中心的空白，发展空间巨大且竞争风险和压力较小。
中环店项目预计2012年3月1日交付进场装修，免租期为六个月，首期租赁单价为1.8元/天/平米，自第四年起每三年租金递增10%，平均租赁单价为2.2元/天/平米，略低于11年11月6日公告租赁的天山区怡和大厦项目（平均租赁单价为2.79元）。公司测算，首年销售额1.57亿元、综合毛利率14.86%，项目首年亏损2089万元，第4年可实现盈利，静态投资回收期为7.79年。本次交易是继铜锣湾、阿克苏、奎屯、美林小区、怡和大厦之后第六个“百货+超市”综合的购物中心业态，符合公司规模优先、加速新疆境内百货、超市及家电连锁经营扩张的战略发展目标。未来公司将继续加快新疆境内百货门店的区域扩张：12年计划新开3家门店：奎屯、阿克苏、乌鲁木齐（长春路店）；13年计划新开3家：克拉玛依、石河子、吐鲁番；14年新开2家：喀什、哈密；15年开设1家阿勒泰，形成涵盖南北疆的友好百货、超市及家电连锁业态的战略布局。
公司外延展店积极，培育门店经营情况良好：
不考虑地产业务，我们调整公司2011-13年EPS分别至0.37/0.39/0.45元(之前为0.35/0.38/0.47元），其中主业分别为0.41/0.39/0.45元，认为公司合理价值在11.67元（含地产业务1.92元），对应2012年主业25倍市盈率。我们调整的主要原因是1)之前万嘉热力的预测过于悲观，从2011-12年-0.06/-0.04元EPS调整至-0.04/-0.02元EPS。
2）由于此次公告门店我们分别预计2012-2013年将亏损800（考虑了前六个月免租金因素）/1600万元，折合EPS-0.02/-0.05元。3）培育期门店目前较好的销售情况，我们分别上调2012-2013每年EPS 0.01元。公司作为新疆零售龙头企业，中长期的零售连锁发展依然被我们看好，但短期新开门店较多，因此2012年零售主业我们认为爆发性增长较为困难，维持增持评级。
风险提示：公司新门店培育期过长，规模扩张时管理风险。
（具体内容请见附件）
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