| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年12月13日 14:29 |
作者： |
梁洁 |
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万科11月份的销售情况11月份卖了73.8万平方米，82.9亿元，同比去年销售面积下降了24%，销售金额下降36%。价格下降了，环比上个月销售面积下降了26.5%、20%。从前面11个月来看，销售面积达到1015万平方米，销售金额1157亿元。销售面积和销售金额都超过了去年。销售均价差不多还是11400元/平方米。前面10个月基本上也是这样一个水平，总体上来说，没有一个很大的变化。
万科在未来新推盘的去化率希望维持在60%以上这样一个目标。2012年在新增项目上，万科可能会更多的会考虑一线城市的机会，一线城市本身市场规模大，调整环境下，调整的幅度大，形成的机会更多一些，新增土地上来说，一线相对偏重一些。开工上，二三线城市项目的开工比重相对高一些。计划明年还是维持现在的开工规模，不增长，具体开工计划，2012年3月份万科公布年度报告的时候，才会有一个确定的计划。
住宅的供需矛盾仍然存在，没有根本上解决。目前住宅的存量在140亿平方米，一半以上是80年代及以前的建筑，现有城市6.7亿人，平均占有面积是20平方米。如果要达到30平米/人，每个人都要增加10平方米，每年每年要增加1平方米的话，就要6.7亿平方米，这还不包括家庭结构的变化带来的新增的住宅需求。每年新到城市当中的人口就要1500万左右，按3口之家90平方米，就要4.5亿平方米的新增住宅空间。去年销售的住宅是9.3亿平方米，今年应该不会超过10亿平方米的销售规模，这样一个规模还是有潜力继续增长的，所以万科认为未来供给需求矛盾不会缓和，供给不足不会根本改变，销售规模还是会增长的。
（具体内容请见附件）
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