| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2011年09月16日 14:35 |
作者： |
李晓东 |
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撰写时间： |
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旅游是驱动价值成长的核心业务，也是长期发展的基石
公司拥有“旅游+地产”的独特业务模式，通过主题公园类景区与房地产的联动开发实现资金的平衡与可持续发展。尽管当前大部分的收入和利润均来自于房地产销售，但是旅游才是公司真正的核心业务。我们理解，华侨城最核心的能力在于通过成熟的的旅游开发模式，在一块原本没有传统旅游资源的土地上成功地开发出主题公园等景区，从而提升整个地块的价值，同时享受前期廉价土地储备的大幅升值。所以，旅游才是公司长期发展的基石，价值成长的核心驱动力。而且，目前我国各类主题公园总量约为3000个，其中盈利的只有一成，主题公园类产品开发的高难度也造就了公司难以复制的护城河。
一定时期内房地产开发仍将是利润的主要来源
房地产开发是公司顺应中国国情和产业发展规律的明智选择，为公司旅游业务的拓展提供了强力的资金支持。长期来看，公司最终沉淀的资产都将是旅游景区，旅游才是“百年基业”，地产只是特殊时期的“造血工具”。但是，房地产开发作为公司产业链中的最重要一环，在当前和未来相当长一段时间内都将是公司利润的主要来源：根据我们的估算，房地产销售贡献了公司2010年营业收入的77%，净利润的87%；尽管在未来几年，随着旅游业务收入和利润的快速增长，这一比例将逐渐降低，但是地产业务仍将是未来几年利润的主要贡献者。
地产业务表现强劲
年初，大家对于公司地产业务2011年的表现普遍比较担忧，主要原因是：1、侨城的项目以高端豪宅为主，且均分布于沪深等一二线限购城市，主要客户群几乎都是限购对象；2、在均价涨幅考核的压力下，单价高的豪宅项目受到地方政府“限价”政策的影响较大。但是，公司的实际销售情况超出市场预期：截止8月份，房地产合同销售额已经超过110亿，而公司下半年仍有接近80万平的可售面积，即使按照50%的去化水平保守估计，公司全年的销售增速仍将超过30%。良好的销售情况主要得益于产品的稀缺性，也进一步印证了购房者对于公司产品品质的高度认可。
（具体内容请见附件）
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