| 来源： |
世纪证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月27日 14:50 |
作者： |
冯乐宁 |
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事件描述：公司拟于6月1日召开临时股东大会，5月25日公布的临时股东大会资料显示，友好集团拟向亚中物流商务网络有限公司租赁物业，用于开设大型综合购物中心，该物业位于乌鲁木齐市高新技术开发区，广汇美居物流园的美林花源小区南一区、北一区的房产。
租赁模式有利于其规模化布局。目前公司共拥有8家百货门店(含托管)，仅有2家为纯租赁物业，自有物业的比重是较高的，也显示出公司的发展仍在重资产的模式下，一方面可回避租金上涨带来的成本压力，也可以保证旗下门店长期的持续性经营，但随着其五年百亿元规划的提出和租赁美林花源项目的公布，显示出公司在发展模式上有所调整，租赁模式更有利于轻装布局。
新项目的每年租金和物业费用压力较低。公司本次拟新签约美林项目的租赁合同中，也对项目未来15年，每年公司需要承担的租金和物业费用做了细分统计，使每年的成本在可控范围以内，其中公司在前六年，每年需承担的租金和物业成本在2036-2234万元的区间，项目成本可控。
新项目整体及周边消费潜力理想。2010年乌鲁木齐市的城镇居民年可支配收入达到14382元；人均消费支出10239元，首次突破万元大关，显示该地区的消费潜力在逐年提升。从该项目所辐射的区域来看，涵盖的住宅小区到30余个，区域内总人口约为15余万人，消费潜力较为可观。
对业绩有略微影响主要体现在近两年。根据公司对其净利润的预期，该项目的盈利时间点预计在第三年，而项目静态投资回收期为公司测算为5.37年。其中首年的亏损额大约在1211万元左右，第二年在277万元左右，我们测算，如果该项目在今年下半年开业的话，预计会拉低公司2011年业绩0.01-0.02元，对2012年业绩的拉低影响在0.04元左右。
盈利预测与评级：我们认为，公司短期处于规模化扩张的建设期，盈利期待并不在于眼前，而在长远。预计公司2011-2013年的业绩分别为0.403元、0.50元和0.691元，当前股价对应PE分别为30倍、24倍和17倍。虽然广汇合作房地产项目如启动，有望在未来几年带给公司较为充裕的现金流和利润增厚，但仍有一定的不确定性因素，同时考虑到公司短期新店集中拓展造成最近1-2年成本上升和毛利率调整的因素，我们给予公司“中性”的评级。
风险提示：新店集中释放成本压力对毛利率影响加大；新店培育期因经济增长放缓而延长；通胀加剧或会降低消费者购买力。
（具体内容请见附件）
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