| 来源： |
中邮证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月10日 14:40 |
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事件：5月6日，我们会见了公司董秘陈金海先生，探讨了当前公司销售情况、资金状况、今年的拿地计划。
公司销售情况符合公司计划。公司一季报显示，报告期内公司回笼资金19.32亿元，比2009年同期增长51.81%，占2010年全年销售商品、提供劳务现金流入的20%。由于公司一季度可售资源较少，2010年年底又加速销售了一批资源，导致公司一季度的销售情况与2010年全年比较占比相对较小。公司目前进入的城市中，大部分二、三线城市受调控影响较小，比如徐州和蚌埠，可售资源少、土地供应紧张，市场上的产品价格还在上涨。三月份以后推盘的区域中，湛江、浏阳、南京、蚌埠、聊城、廊坊、沈阳等城市的去化速度均较快，其中湛江和浏阳的开盘当天去化率可以达到80%以上，其他城市的去化速度也能达到50%左右，公司认为这个速度比较合适。但公司进入的城市中南京受影响比较严重，其中南京的兰亭苑项目开盘当天的去化率仅能达到20%。目前公司在南京的几个项目中，大部分是尾盘或者体量不大的项目，体量较大的是龙湖半岛项目，位于南京六合区，规划建面270万平方米。公司计划将通过营造优质景观，提高项目品质来对冲市场带来的负面影响。
公司根据当前的市场情况缩减了拿地计划。公司目前项目储备1700万平方米，足够公司未来3年开发。由于当前政府调控不断深化，公司认为拿地节奏的放缓，也是为将来留有一定余量。公司今年计划拿地500万平方米，主要是之前年份与政府约定的继续履行，以及部分城市新老项目的连续。
公司今年将利用多渠道融资。公司今年外部借款计划是57亿元，但由于今年银行信贷比较紧张，全部满足57亿元的计划融资额难度较大。公司目前已经从大股东那里获得信托融资13.5亿元，未来将视公司融资需要和股东的借款能力来决定是否会进一步获得股东支持。公司今年的支出主要是工程支出83亿元，支付2010年的土地款约23亿元，税收约10亿元，归还到期银行借款20亿元；公司计划的现金流入除了前述的外部借款外，还计划销售回款135亿元，另外2010年末公司账面还有20亿元的现金可用。总体来看，扣掉计划支出后公司剩余约70亿元用于购买土地。公司表示，如果今年的现金收入受到影响，则主要影响土地方面支出。
盈利预测及投资建议：通过我们调研的情况看，公司目前销售计划整体受影响不大，只有个别城市的销售情况未达预期，并且一季度占公司全年计划销售额较小，因此对公司盈利暂不调整，预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为103.4亿元、166亿元、262.1亿元，归属上市公司股东净利润分别为15.49亿元、20.86亿元和27.54亿元，对应每股收益分别为1.08元、1.44元和1.9元，对应市盈率分别为12X、9X和7X。维持公司“推荐”评级。
风险提示：国家调控继续深化，对公司布局的二、三线城市构成较大影响。
（具体内容请见附件）
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