| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月09日 14:26 |
作者： |
赵若琼 |
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一、事件概述
近日我们对荣盛发展进行了调研，向董秘了解了公司近况及二三线城市房地产市场情况。
二、分析与判断
2011年前四月销售正常，符合公司计划
公司前四月销售情况符合公司计划。因公司多数项目位于未限购的三线城市，销售受到调控政策影响很小，部分位于限购城市的项目销售情况较差。湛江和浏阳项目今年一季度开盘首日去化率达80%，超出公司预期；聊城、廊坊、沈阳地区项目首日区划率为60%左右，符合公司计划。而南京兰亭苑受限购政策影响较大，首日去化率不到20%。整体而言去化速度正常，目前来看公司重点从事三四线城市开发的定位使其在此次调控政策下受影响较小。
资金量入为出，全年资金规划已做好，一季报的账面资金问题不必过分担忧
公司在年初已做好全年资金周转计划，年初货币资金20亿元，今年计划资金流入包括信贷融资57亿元及销售回款135亿元，计划支出包括未付土地款23亿元，工程支出83亿元，归还短期借款和一年内到期的非流动负债共23亿元，支付税费约10亿元，若不考虑今年拿地支出可剩余70多亿元现金。
除此之外公司每月召开资金管理委员会会议，审核与规划上月及未来两月资金流转情况。因此一季报显示的账面货币资金下降，资产负债率上升的情况并不需要过分担忧。但公司融资成本确实较高，一季度公司委托大股东进行信托融资13亿元，成本约12.5%。
今年拿地较谨慎，重点补充个别开发快完成地区的储备，及前期已有意向地块
公司今年计划新增建筑面积500万平方米，少于2009年的821.77万平方米及2010年的704.03万平方米。公司主要考虑到目前1700万平方米土地储备已够未来3-4年开发，土地购置压力不大。且在目前地产行业调控未放松的情况下有必要观察后期房地产市场的变化方向，因此拿地方面持相对谨慎态度。
我们看好公司“快周转”的经营模式及“三四线城市开发商”的定位
在目前地产行业调控政策的高压下，房价上涨幅度有限，通过延长开发时间来获得房价上涨带来的超额收益已经非常困难，而公司的“快周转”模式更适合于目前的行业背景。公司快周转带来的高成长在此时的市场环境下理应享有溢价。
公司定位于三四线城市房地产开发商，这些城市的房地产调控政策压力相对较小，且三四线城市目前正处于房地产消费的引导期，改善性需求较大。我们看好未来三四线城市地产市场的发展空间。
三、盈利预测与投资建议
我们预计公司2011年-2013年净利润分别为14.10亿元，19.31亿元和26.66亿元，同比分别增长38.00%，36.99%和38.07%。每股收益分别为0.98元，1.35元和1.86元。
RNAV估值为13.01元。考虑到公司“快周转”和“三四线城市开发商”的定位应享有一定溢价，给予公司2011年17倍市盈率，则目标价为16.66元，给予“强烈推荐”评级。
四、风险提示：
房地产行业调控政策的不确定性；公司销售已于预期。
（具体内容请见附件）
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