| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月21日 13:43 |
作者： |
涂力磊 |
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事件：
公司公布2011年1季度报。实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和7.0%。
投资建议：
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1052亿元。公司当前持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。公司1季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元，RNAV在10.3元。按照公司4月19日8.78元股价计算，对应PE为9.54倍和7.08倍。给予公司2011年13倍市盈率，对应11.96元股价。目前公司财务安全性高、战略思想符合政策，维持对公司的“买入”评级。
主要内容:1.当季度结算面积小、但财务安全性突出。1季度公司结算面积相比去年同期有所下降。由于当期结算的项目中核心城市所占比例较高(上海、深圳、广州三城市结算面积24.7万平方米，占本期结算面积的60%，金额61.6亿元，占本期结算收入的80%)，公司结算收入有所增长。期内公司实现结算面积41.3万平方米，同比减少35.3%。实现结算收入76.7亿元，同比增长4.2%，实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和7.0%。
公司财务状况安全稳健，存货结构健康。期末公司持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）46.8亿元，占比仅3.10%。公司有息负债率仅为36.66%，较2010年年报有所下降。
2.产品符合政策是1季度销售大幅增长的主要原因：公司1季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。1季度销售取得较大增长，除1月集中签约创下单月销售新高的原因之外，主要还是由于公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位。期内公司所销售的产品中，90平方米以下的占53%，144平方米以下的中小户型的比例为87%。同时，公司采取了灵活的销售策略，保持了较好的销售速度。今年前三个月，万科的新推盘当月销售率均超过了60%。
3.去化速度将保证万科在调控中具备更大优势：相比其他开发商，项目更高的去化速度使得万科在应对调控方面具有更大主动性；可以采用更加灵活的推盘节奏和土地储备来应对市场变化。报告期，公司新增加开发项目15个，按万科权益计算的占地面积约138万平方米（对应规划建筑面积约309万平方米），平均楼面地价约2500元/平方米。此外，期内公司还参与城市更新改造类项目3个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约47万平方米（对应规划建筑面积约146万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约1540元/平方米。土地储备中公司新进入芜湖、秦皇岛、太原等城市。
4.公司保持原有经营计划不变：公司1季度实现开工面积346万平方米。公司表示尽管市场环境发生明显的变化，但并未超出公司的预见范围。公司将继续坚持快速开发策略，目前不会下调全年的计划开工量；但会结合限购政策下客户需求的变化，对未来供应结构进行灵活调整，以提供“适销对路”的产品。
5．投资建议：维持“买入”评级。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1052亿元，为未来的业绩体现奠定了良好基础。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元，RNAV在10.3元。按照公司4月19日8.78元股价计算，对应PE为9.54倍和7.08倍。维持对公司的“买入”评级。
（具体内容请见附件）
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