| 来源： |
中原证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月29日 15:23 |
作者： |
吴剑雄 |
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事件:我们最近对保利地产进行了实地调研，就行业调控政策走势、行业销售、公司应对调控的战略策略等问题与公司高管进行了交流。
点评:
公司坚定看好房地产行业未来。行业面临着前所未有的行政化调控（比如限购），同时保障性住房数量巨大，房地产行业面临着前所未有的压力，但是由于决定房地产行业发展的根本因素（主要是城镇化）并没有发生根本改变，因此，公司认为，房地产行业的发展未来房地产行业仍旧大有作为，仍然继续坚定看好房地产行业未来10-15年的发展前途。
房价将会出现10%的调整。公司认为，此次调控将不以时间长短为目标，而是以房价出现调整为目标，此次调控会导致房价大概出现10%左右幅度的调整。
行业调整不会改变公司3-5年再造一个保利的增长战略。尽管行业将面临着调整，市场销售将面临着更大的困难，但是公司坚定看好行业未来，依然坚持“3-5年再造一个保利”的增长战略。对于调控的2011年，公司的目标是“经营业绩有增长、市场份额不下降、每股收益不摊薄、做的比说的好。”
公司面对销售市场萎缩的销售策略。限购政策已经开始压缩市场销售。公司过去2个月开盘16次，平均当日去化率为68%，大大低于前2年90%-100%的高去化率水平。面对严峻的销售形势，公司将坚持以满足首次购房等刚性需求的产品为主流销售产品，以销定产，品质优先，少货量多批次推盘，以卖为主，落袋为安。公司将与所有的公司一样面临着销售市场萎缩的大困难，但是作为实力强劲的行业龙头，我们认为公司将有能力在困难的时候里取得不俗的销售成绩。
公司已经做好了应对行业短期内调整的资金准备。行业调整时期，资金安全是最为关键的因素，对此，公司已经做好了准备。截止2010年底，公司有短期有息负债73亿元，长期借款513亿元，尚未支付的低价款仅余83亿元。今年公司资金来源充足。一是销售回款，公司将加快开发及销售，保持快速周转，公司预计今年销售回款将达到500亿元；二是银行借贷，公司将发挥与各总行的战略合作优势，争取低成本信贷资源。今年1-2月份公司已新获得116.8亿元贷款，还有200亿元银行贷款已或审批可随时提取，并且还有400亿元的信贷空间；三是房地产基金获取融资，2010年，公司成立了信保房地产投资基金公司，进行高端融资的尝试；四是大股东资金支持。公司大股东已决定给予公司40亿元借款和40亿元担保的额度空间。
土地储备投资。公司在土地储备方面具有中小公司所不具备的优势。2010年，公司通过竞价获取的土地仅占公司总获取量的22%，公司通过概念地产、参与土地一级整理落实用地、通过股权收购等方式获得了大量土地资源，有效地避免了在市场上高价拿地，并降低了土地成本。今年，公司将继续坚持全国化战略，扩大规模，做大、做强区域中心，同时扩大二线覆盖率，高度关注热三线城市。在拓展土地储备方面，公司将坚持“等量拓展、不高价竞拍、不考虑市场预期、不搞财务赤字”，储备公司未来2-3年的开发土地量。
公司将积极稳妥发展商业地产。由于居民对于房地产行业消费的升级，加上目前商业地产不是政策调控的对象，因此，公司看好商业地产的发展前景。“十一五”期间，公司对于商业地产的政策是适度增持，“十二五”期间，公司将积极稳妥增加对商业地产的投资。公司已经成立商业管理团队，具有一定的商业地产管理经验。今年，公司住宅与商业地产的比例大约保持在7:3。对于商业地产的发展，公司抱有宏远的目标，并非为一时之盈利。
盈利预测。我们预计公司2011-2012年净利润分别64.14亿元和78.50亿元，每股收益分别为1.40元、1.72元，3月25日对应的市盈率分别为9.86倍和7.93倍。长期来看，行业调整时期，具有央企背景的行业龙头往往会成为调整的实际受惠者，公司估值很低，我们维持公司“增持”投资评级。
风险提示。房地产调控政策风险。
（具体内容请见附件）
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