| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月10日 14:56 |
作者： |
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事件:
公司通过收购和增资的方式，获得利得公司51%的股权，作价11.1亿元，获得西湾海涂围垦面积为806公顷（合计12090亩），围垦项目已划入城市建设用地范围。
点评：
增加温州战略布局，土地规模有望进一步提升。“利得公司”拥有的西湾围垦工程项目，位于东南鳌江入海口北侧，分属平阳县鳌江镇和西湾乡，距平阳县城约10.50公里，距温州市57.50公里,交通较为便捷。项目围垦面积806公顷（合计12090亩），已划入城市建设用地范围。根据“利得海涂”提供的《平阳县西湾围垦区基础设施工程可行性研究报告》中的相关估算数据，西湾海涂围垦项目建成后可出让土地共5761亩（其中工业用地3024亩，居住及商业用地2737亩）。在项目完成配套设施建设形成综合或农业开发条件后，公司通过出让取得西湾海涂的土地使用权。本次交易，大幅度增加公司潜在的优质土地储备，同时也完成公司在温州的重要战略布局。截止目前，公司潜在的优质土地储备进一步增加至2130万㎡。
项目内在价值大，提升NAV：根据近期温州地区工业用地和商住项目的出让价格进行核算，工业用地出让价格50万/亩，商住用地出让价格500万/亩，可供出让的土地5761亩，潜在的重估价值为152亿。预计项目总投资32.2亿元（根据公司提供的可行性报告），加上股权收购的成本（33.5亿），该项目按照当前市价重估（不考虑项目内涵的矿产价值，），价值将增厚86亿。尽管该项目存在补交土地出让金，或政府参与土地出让收益分成的情况，我们认为公司51%股权对应的NAV增厚将在0.4-0.85元期间波动（图表3）。
（具体内容请见附件）
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