| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月21日 14:50 |
作者： |
桂长元 |
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投资要点：
销售按部就班，主力是中天会展城，全年完成58亿元销售计划无虞。今年，公司在售楼盘有中天会展城、中天花园、中天托斯卡纳、贵阳国际会展中心、帝景传说（经适房）、中天世纪新城、万里湘江。从三季报可推算出，截至9月30日公司共实现销售额39亿元。贵阳房地产交易信息网显示，10月份至今，公司共网上签约23.7万平米，签约金额12.5亿元，年初至今合计销售金额51.5亿元，若考虑到遵义项目销售，全年完成58亿元销售计划无虞。
渔安安井片区拿地成本117万元/亩，优势明显，一级开发净收益可达4.45亿元。11月20日，公司以9.42亿元获得渔安安井片区总占地面积81.8万平（1226亩）四幅地，规划总建面约194万平（拍卖价格约77万元/亩）。根据相关规定，本次成交价款即为可用于分配的土地出让净收益，公司分成比例为63%，考虑到25%的企业所得税，公司可从中取得收益4.45亿元。由于市、区两级的财政返还到达中天城建账户的时间、金额等具有不确定性，因而本事项对公司今年业绩的影响程度暂时未知。一级开发成本40万元/亩，公司合计拿地成本117万元/亩，万科2010年4月附近拿地，价格230万元/亩，显然公司土地获取成本优势明显。
乌当奶牛场保守估计建设用地7000亩，楼面地价不超过375元/平米。7月21日，公司公告，拟投资3.5亿元在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地（建设用地约7,000亩）及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。另外，公司还将按照有关规定支付三联乳业解除债务、拆迁、职工安置、搬迁、补偿部分异地运行支出等费用。考虑到后者费用的不确定性，为谨慎起见，我们以保利3月份附近拿地25万元/亩为基准，假定容积率=1，楼面地价仅375元/平米，若售价5000元/平米，根据我们的模型项目可贡献净利润42亿元。
公司具有整合贵州矿产资源的天然优势，若取得采矿权，将打开成长资源股的想象空间。贵州是矿产资源大省，其中42种矿产的保有储量排名中国前十位，列第一至第三位的有22种，煤、锰、金、重晶石等矿产优势明显，在中国占有重要地位。公司08年取得遵义小金沟锰矿勘探权，探明储量约2000万吨，矿石品位超过18%；08年获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权，探明储量约2亿吨，为无烟煤和焦煤。若公司顺利拿到以上矿产的开采权，预计可增厚公司价值7元/股。
首次给予目标价24元，维持“买入”评级。公司为地方区域龙头，优势十分明显：深耕贵阳十几年，在本地拥有深厚的人脉资源；市场定位明确，竞争优势突出；良好的品牌影响力；成本控制能力强；资金筹措能力好。公司NAV保守估计17元/股，若考虑到矿产资源获取，NAV可达24元/股：一级开发权益6039亩，价值5.9元/股；二级开发09年底未结算权益总建面1186万平米，价值9.6元/股；煤矿、猛矿若开采权取得，价值7元/股。不考虑渔安安井片区一级土地出让今年结算，我们预计公司10、11、12年EPS分别可达到0.81元、1.72元、2.10元,首次给予公司买入评级,目标价24元,为“房地产+X”组合中长期配置首选。
（具体内容请见附件）
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