| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2010年10月20日 17:34 |
作者： |
桂长元 |
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撰写时间： |
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近期，我们对金地集团进行了现场调研，并与公司总裁、董秘等高管进行了交流。
9月29日，政府推出“新国五条”，政策影响及公司对策？
答：“限购政策”的影响较大，但对首次置业影响不大，160-190平米大户型影响较大，特别高端房产的影响也不大。对于“新国五条”，公司已经有针对性的做了一些调整，首次置业以及小户型的供应量加大。9月份的情况来看，公司销售不错，往后看，公司后续销售影响不会太大。政策频繁调控下，市场的抗药性越来越强，刚性居住需求与充裕的流动性，可保证市场的活跃度。
国庆前，深圳推出细则，对公司楼盘认购影响？
答：国庆前，深圳推出细则，市场而言，客户观望心理更严重，20%-30%客户因此而受影响，但下跌的量不像今年4月份那么严重。
“新国五条”将持续多长时间？
答：政策不会太长也不会太短，将视整体情况而变。
新政之下，第四季度房价与地价走势？
答：限购后，需求受压制，商品房去化速度下降。房价下降的程度应该不会大，地价的降幅也不会太大。
10月14日，公司公告获取上海浦东航头中心镇A1地块，楼面地价10508元/平米，地价是不是过高？
答：地块位于大浦东中部板块的航头镇核心位置，项目位于别墅区之间，属低密度产品，周边联排别墅现售价格2万多，地价还算合适。未来，房价增长可以覆盖成本增幅。
公司如何看待REITS？
答：作为一个全新的房企融资渠道，公司看的比较重。其他的开发商也在做，REITS 投资300 万元起，公司自身也将投入10%。
后续调控政策选择空间？
答：至于政策选择空间，政府的手段很多，目前的限购属于行政干预。政府并不想搞垮房地产行业，而是希望它健康发展。房产税的本质是，加大购房者持有成本，改善地方财政结构，与房价涨跌没有直接关系。个人看法，政府要稳住房价，应该加大保障房建设。房地产行业的长效机制，双轨制应该成为主流，最怕政府半途而废。保障性住房保障谁？廉租房要好一点。重要的是执行问题、落实问题。
有人认为地产“黄金十年”已经过去，公司是否会调整持有与开发型物业的比重？
答：地产业的黄金时代并没有过去，否则调控就是多余。商业地产现在盈利低于住宅，公司将以住宅为主。行业要看大的东西，深圳商品化率80%，商品房仍有好的基础。
第四季度，公司推盘与拿地计划？
答：第四季度，公司计划推盘量80-100万平米，12月份大约25万平米。2010年销售额预计230-240亿元，市场预计2011年销售额350亿元-400亿元。公司目前拥有权益总建面1500多平米的土地储备，只能满足未来3年开发所需，第四季度公司在拿地方面将积极而为。公司会继续加大二、三线城市的投资比例。之前判断的城市，发展结果往往超预期。
（具体内容请见附件）
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