| 来源： |
广发证券研发中心 |
发布时间： |
2010年07月27日 16:08 |
作者： |
欧亚菲 |
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非公开增发公告
公司拟以不低于23.65元/股非公开增发不超过2,500万股（含2,500万股），本次非公开发行募集资金将用于购买新一城广场部分物业项目、大朗物流配送中心项目以及湛江民大店项目。
非公开增发项目盈利能力分析
公司非公开增发购买的新一城广场单价为每平方米18,900元，购买总价为3.57亿元，考虑税费购买总成本为3.68亿元，按35年折旧，折算的每天每平米折旧为1.52元，略低于现有租金水平，但考虑到未来租金上涨预期，每年可节约租金成本500万元以上。
由于公司目前所用仓库均为租金，购买大朗仓库一方面可以提高物流效率，另一方面可节约成本1286.6万元，新增税后利润约965万元，且该仓库属于三旧改造范围，未来土地还有进一步升值空间。
湛江项目公司合计租赁该物业地下一层至地上六层建筑面积合计约34,133.60平方米，按首年完成销售2.65亿元，综合毛利率16.58%估算，预计完整经营2年可基本实现盈亏平衡。
综合估算，考虑财务成本，我们预计三个项目一个完整经营年度可新增税后利润3200万元，EPS略有增厚。
新开项目经营情况尚未达预期
公司去年新开茂名、揭阳、深圳、惠州4家省内门店，今年五一前新开武汉汉阳摩尔店，并对新大新番禺店进行扩场。从这五家门店销售情况来看，仅揭阳和茂名日销售额达到公司开店预期，而深圳、惠州和武汉目前日销售额均较大幅度低于公司预期，公司表示已经成立整改小组对这些门店进行整改，希望能尽快缩短培育期，提高门店经营质量。
公司预计下半年新开珠江新城高德店，而成都店由于物业方出租率仍为达标，今年能否新开仍有难度，从公司公告的项目来看，明年新开店较多，主要包括河源店、广州花都店、珠江新城太阳城店和北京路复建商场，扩张压力仍然较大。
投资建议
考虑到公司新开门店较多，培育期较我们预期更长，我们调整了公司2010-2011年盈利预测，下调EPS至1.20和1.55元，预计2012年EPS为1.98元。但我们仍然看好公司逆势扩张的战略眼光和内部管理提升的能力，相信公司未来有能力实现成功的跨区域扩张，同时本次公司非公开增发价格较低，对应09年仅24倍，估值较行业折扣较大，具有较强的吸引力，维持买入评级，目标价30元。
（具体内容请见附件）
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